作为银行的工作人员，我可以明确的告诉大家：银行推荐你选等额本息，那是无利不起早，是想多赚你的钱。贷款三个方式，公积金贷款、等额本金、等额本息中，最坑的就是等额本息了。

你若听信银行工作人员的话，选择了等额本息，以后绝对会有你哭着喊后悔的那一天。

同样的贷款金额，同样的贷款期限，选择等额本息要比等额本金，多还很多的利息钱先给大家普及一下，等额本息和等额本金的区别。

等额本息，就是每个月还款的金额固定。一部分还利息，一部分还本金。早期偿还的房贷中，利息占比比较大。

等额本金，是每个月还款的金额递减。早期还款压力比较大，越到后面还款金额越小。

我们说的再简单一点：等额本息就是先还利息，再还本金。前期还的房贷，利息占了一大部分。

等额本金是先还本金，再还利息。前期还的房贷中，本金占大部分。

相同的贷款金额，同样的贷款年限，等额本息还款的总金额要比等额本金高出一大截。

我给大家举个例子：

同样是贷款50万，分期30年还。如果贷款的利率，按照基准4.6％的利率来计算。

选择“等额本息”，每个月要固定还款2564.86元，利息总额是422760.84元，本息合计为922760.84元。

选择“等额本金”的话，第一个月还房贷3305.56元。后面的每个月房贷，递减5.32元。最后一个月还款1393.81元。

还款的总利息就是345958.06元，本息合计为845958.06元。

选择“等额本息”要比“等额本金”，多还76802.78元的房贷。

所以，房贷选择等额本息，就是要多还很多的房贷。银行推荐你等额本息还款方式，目的很明确，就是为了多赚你的利息钱。

万一以后你要提前还款，选择等额本息更加的吃亏而且，因为选择等额本息，前期还的房贷里面，大部分都是利息。万一过几年以后，你想要提前还房贷，那就真的是亏大了。

还是按照贷款50万，分期30年，贷款利率4.6％为例。

如果是选择“等额本息”，每个月还款2564.86元。那还款5年以后，本金还剩下456476.34元。

你每个月还的房贷，大部分都是利息。

如果选择“等额本金”，第一个月还款3305.56元，后面每个月递减5.32元。那还款5年以后，本金只剩下416666.6元。

每个月还的房贷，大部分都是本金。

如果你五年后选择提前还贷，那“等额本息”就血亏，剩余的本金比“等额本金”高4万块钱左右。

银行很多银行都比较无耻，贷款买房就只能选择等额本息。想要换成等额本金，需要还款两年以后才行我贷款买房的时候，贷款的银行明确告诉我，不支持公积金贷款，不支持等额本金。如果你想买这个楼盘的房子，想顺利贷款，只能选择等额本息。

这个就是赤裸裸的店大欺客。选择等额本息，每年都要多还很多的利息。

然后，如果想要更换为“等额本金”，必须还款满两年以后，去银行申请做更改。那这两年的时间，我多还了好几千块钱的利息钱。

所以，你去贷款买房的时候，如果银行的经理告诉你，选择“等额本息”好，每个月还款压力固定。如果选择“等额本金”，前期还款压力太大。

看起来是为你考虑，其实就是在忽悠你不懂这两种房贷。

银行都是无利不起早，她们劝你选择“等额本息”，目的非常的简单，就是想多赚你的利息钱而已。

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

买房贷款时，银行让我选等额本息，为什么？是不是被坑了？等额本息和等额本金是房贷的两种不同还款方式，每种还款方式都各有优劣，购房者要根据自己需求去选择，适合自己才是最好的。

一、等额本金总利息比等额本息低，贷款100万，利息少支付21万利息从房贷支付的总利息角度来看，等额本金支付的利息比等额本息的利息要少很多。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本金需要支付81万利息，等额本息只需要支付102万利息。同样是100万的房贷金额，等额本金比等额本息少支付21万利息。

为什么等额本金比等额本息的利息少那么多了？

等额本金在每月还款之后，只对剩余没有偿还的本金计算利息，而等额本息则是对剩余的本金和利息一起计算利息，也就是说没有支付的利息一样要计算利息，俗称"利滚利"的计算模式。

二、等额本金比等额本息月供压力大，月供比等额本息上涨30%，11年后的月供才能达到等额本息的水平等额本金的月供是不稳定的，每月偿还金额会逐月递减。但是这个递减幅度非常小，只有十几块钱左右的波动。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：等额本息月供是5609元，等额本月供是以7269元开始递减，比等额本息月供上涨了30%，并且短期内无法缓解，一直到134个月后，也就是11年后才能递减到等额本息的水平。

三、等额本息资金杠杆能力比较强，同样的月供贷款金额超过等额本金的30%。两种贷款方式相比，等额本息杠杆能力强，能用少量月供贷到更多的资金。

我们以100万房贷，5.39%房贷利率、贷款30年进行测算：同样7200左右的月供，等额本息可以贷款130万，等额本金只能贷款100万，贷款总金额上涨了30%。

四、等额本金前期偿还本金占比比等额本息大，提前还款总金额会小。从提前还款角度，等额本金偿还的利息和本金更少。因为在前几年偿还贷款时候，等额本金每月月供偿还本金的部分比等额本息占比大，要知道当购房者提前还款的时候，只要支付没有偿还的本金就可以，后面由于没有借钱，利息不用计算。等额本息前期偿还的钱大部分用于偿还利息，最后剩余本金肯定比等额本金多。

我打个比方便于大家更好理解：

等额本金：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中8万用于偿还本金，12万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还92万本金就，最终购房者支付给银行112万

等额本息：购房者贷款100万，前期偿还是二十万月供，其中4万用于偿还本金，16万用于偿还利息，提前还款购房者需要偿还96万本金，最终购房者支付给银行116万

通过上面例子，我们可以清楚看出等额本金最终偿还额比等额本息少。

总结：等额本金适合经济实力强，准备提前还款的购房者；等额本息适合前期收入不高，无力承受高压力月供的年轻购房者。等额本金：此种还款方式无论是长期贷款还是提前还款都会节省大量利息、本金，唯一的缺点就是月供压力巨大，前期月供高出等额本息月供30%，十一年以后才能降到等额本息的月供水平。这种还款方式比较适合能承受较高月供压力、并且准备提前还款的购房者。

等额本息：等额本息虽然利息较多、偿还金额较多。但是有一个最大优点，就是用少量月供撬动大量贷款，同样的月供贷款额度比等额本金高出30%。适合那些前期收入不高，无力承受高月供压力的年轻购房者。

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买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

等额本息还款方式，看起来很公平，实质就是一个坑。

为什么说是一个坑呢？原因很简单，所谓等额本息还款，在没有踏过这个坑之前，所有人都会认为，这是一个相对公平的，本金和利息都是一致的还款方式。

实际上，如果有过提前还款教训的人就知道，所谓等额本息还款，一旦提前还贷，前面所还的款，大多是利息，且提前越早，受到的损失就越大，利息可能占已经还款金额的7成以上。这也意味着，提前还款就会让银行赚取大量利息，而借款者则基本没有偿还。

也正因为如此，如果家庭经济条件还好，收入也比较稳定的居民，有可能提前还贷时，在购房千万不要选择等额本息偿还方式，避免被银行宰得鲜血淋漓，还不知道为什么。

一条经验是，凡是银行意图推荐的方式，都不要采用，而选择自己认为比较好的方式。因为，这些年的实践证明，银行是不可能站在消费者的角度考虑问题的，而是会设计很多很多的坑，让消费者踩踏，且不知道为什么会踩踏。

这就是银行的高明之处。

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

针对房贷，银行的格式合同里有“等额本息”和“等额本金”两种还贷方式给借款人选择。通常银行会建议借款人选“等额本息”，甚至信贷员没和借款人协商，就直接勾选“等额本息”的选项。

一.银行这么偏爱“等额本息”还贷方式，无非是以下三种原因：１.银行有“私心”。

等额本息还贷方式，占用资金的时间比等额本金方式时间长，银行可多收利息。其实银行这种多赚利息“私心”是非常可以理解，就如我们出租房子一样，都想租客“租用房子”时间长些，这样可以比较稳定收取更多的租金。

２.银行有“顾虑”。

银行除了考虑利息收益，也会考虑资金安全。同样以“100万20年利率5.5%”为例，前46个月等额本金的月供7891－8750元，而等额本息月供为6879元，等额本金月供比等额本息高出1012-1871元。

如果借款人的家庭月收入为1.8万，等额本金前46期月供占了家庭月收入的44-50%，而等额本息仅占家庭月收入38%。后续如计价基准出现上调，而借款人家庭月收入没有同步上涨的情况下，等额本金的还款压力会更大。

换而言之，借款人如采用等额本金方式还贷，在前半段出现还不起房贷的风险相对比等额本息大。因而银行出于对风险方面的顾虑，会更偏向让借款人选择“等额本息”还贷方式。

３.借款人“实力不允许”。

以"贷30万30年利息5.5%"为例，等额本息月供1703元，而等额本金前134期月供均在1700元以上，最高月供达到2208元。如果借款人家庭月收入才3500元，银行根本不用征询借款人的意见，直接就勾选等额本息了，因为借款人的收入只能满足等额本息的要求。

还有另一种情况，虽然家庭月收入达到4500元，刚好是等额本金的2倍，但前10年还完月供后，只剩下一千多两千元，对生活品质构成很大威胁。这种低基数收入，如有额外的稍大笔点款项支出，后果要么是还不起月供，要么是没钱吃饭。对于这种家庭收入基数低的借款人，通常银行也建议选择等额本息还贷方式。

二.如借款人收入足够等额本金要求，那借款人怎样才能选择等额本金？１.一手新房：

现在房地产已进入大开发商时代，楼盘所合作的银行通常有3家或3家以上，合作银行之间存在着竞争。若借款人的收入符合条件，银行一般不会在还贷方式方面设卡，让客户流失（银行额度紧张时例外）。

如银行强硬指定还贷方式，借款人可向开发商说明情况，换一家银行办理；假如只有一家合作银行，那请开发商与银行对接，协商改变还贷方式。

２.二手房：

二手房的借贷银行没有指定，如协议约定的贷款时间允许，可多找几家银行洽谈，筛选符合自己还贷方式和其它要求的银行办理。

三.如果只能选等额本息，如何缩小等额本息与等额本金利息差距？１.如不提前还款，两者的利息区别比较大。

以“本金100万贷30年利率5.5%”为例，等额本息还贷方式30年总利息为1044040.4元，而等额本金方式30年总利息为827291.67，等额本息比等额本金多出216749元。

２.愈早还清，利息差距愈小。以“本金100万贷30年利率5.5%”为例：

若用30元/斤的猪肉换算，提前在第5年还款，等额本金与等额本息月均约相差7斤猪肉；提前在第10年还，等额本金与等额本息月均约相差13斤猪肉；提前在第15年还，等额本金与等额本息月均约相差17斤猪肉。

综上由于等额本息的利息收益相对多，且风险相对低，银行比较偏向让借款人选择“等额本息”的还贷方式，但借款人在自己的条件满足等额本金的前提下，可以根据自己意愿选择“等额本金”作为还款方式。如银行不允许，可尝试换一家银行申办。

有一句话是这样说的：“机会总是留给有准备的人”，这个“有准备”除了指能力的准备，也包含了资金的准备，因而个人觉得手上留有充足的钱，总比全还给银行好。如是我选择，我会偏向选择“等额本息”，可按固定月供额还，也可提前多还，自己灵活掌控。

我是[房微言]，专注分享实用的房地产干货和买房卖房防套路技巧，欢迎关注我。（图片源自网络，如有侵即删）

买房贷款时，为什么银行让我选等额本息？有什么不合理的地方吗？

作为房地产从业多年的人，我来分析一下这个问题。

首先我先不回答你这个问题，我们先来说说什么是等额本金，什么是等额本息，区别是什么？

什么是等额本金？

就是每个月所需还款的本金是一致的，但因为本金在逐渐还款，逐渐减少，那么相应的利息也是逐月降低！

有点复杂，举个例子吧:

假设你贷款50w，贷20年，那么你每月需要还款的本金是多少呢？2083.3，那么利息是怎么计算的呢？那就是以50万来计算利息，那么你的还款公式为:每月还款金额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金-已累计归还本金）×月利率

那么最终按照最新LPR利率计算，你的首月还款额在4020.83，每月递减8.07，最终还下来利息总额是23.34万。

接下来我先说说等额本息，再来说两者的区别！

什么是等额本息？

就是银行已经核算完贷款总额和贷款年限，需要还的利息。为了让用户还款方便，将利息平摊到每个月，使得每个月还款金额都是一样！

先说公式:月供=贷款本金×贷款本金×（1+月利率）∧还款期数÷（1+月利率）∧还款期数 -

1

PS:∧符号为幂符号，假设贷款20年，就是240次方的意思

是不是很复杂？

大概说一下，不深入分析，免得成为数学题。

还是上面，假设贷款50万，20年，那么月供是3203.87，利息总额26.89万，比等额本金多3.6万。

两者区别不多说就是以上的。

最后来说说两者的优劣吧。

很明显，等额本金的有点就是利息还的少！

等额本息呢，还款额固定，贷款人月还款方便，不用担心记错造成逾期。

还有一种情况，银行会建议贷等额本息，就是客户流水少的情况，一般来说大部分地方，银行要求的月供不得超过月家庭收入的40%～50%，因为各地条件，政策不同会有差异，因为有些地方甚至不能超过30%。

那么我们按照50%来算，你只有6500的流水，贷50万，等额本金首期还款额达到4000+，你流水势必会不够的，极有可能贷不下款或者贷不到这么多，客户经理就会建议你选择等额本息，月供固定3200，就完全没问题了！

最后说贷款中客户经理会提到的一种叫做长贷短还的情况:

这是什么意思呢？就是说在正常还款3-6期以后可以向银行申请提前还款而不用支付违约金（有地方性差异，有些地方可能会要求一年），提前还款也不是让你一次还清，比如有些朋友想，我今年收益比较好，还能挤出5万的闲钱来，那么可以申请先还5万，那么之后核算利息就是按照减了这5万来核算。

当然，如果客户经理没有提及到长贷短还的情况，我们可以主动询问！

觉得有用的可以点个赞，有其他疑问的可以提出来，我也会尽量解答！