有人说小县城的房子就连一平米都不要买，谁买谁后悔。这话虽然说得比较武断，但也并非一点道理都没有，其背后的逻辑还是对于小县城的房价长期走势并不看好。

如何看待十年后县城的房价？能不能买县城的房子？

按惯例先上结论：如果你是刚需，那就买；如果你是投资，则强烈建议要谨慎考虑，风险极大。现如今早就过了无脑跟风买房的年代了。

判断一个城市的房价走势的黄金法则：短期看货币，中期看土地，长期看人口

短期看货币：如果一个城市推出了各种降低了房贷利率的政策，或者进行了大量拆迁，向市场投放了大量的拆迁款、房票等形式的货币，那么短期内一定会刺激大家的购房需求，抬升房价；相反提高利率，则会抑制需求，房价自然会下跌。

中期看土地：如果所在城市规划有大量的土地要进行拍卖，那么在未来几年内自然就会有大量的商品房要上市，供给增加，自然房价也有可能下跌。

而这里讨论的是十年后的房价，那么，最需要关注的指标，自然就是这个城市的人口，未来到底是会增加还是会减少，尤其是年轻人的数量。

为了便于理解，在这里我们先举一个著名的案例，请看下面这张图片中的房价。

乍一看好像觉得也没有什么异常，这个房价也不低啊，但如果我告诉你这里面的2.4万~3.9万，是一套而不是一平的价格，这算下来一平米也就几百块钱，你怎么看？

这就是著名的黑龙江鹤岗市的房价，要知道鹤岗可是一个地级市，比普通县城还要高上一个等级。

当然客观地说，网传几百一平的白菜价房子，属于鹤岗偏远区域，市区还不至于这么便宜，目前鹤岗的均价在2000元/㎡左右，但房价下跌并且远低国内其他城市，却是不争的事实。

而鹤岗房价下跌的背后是人口的逐年下降，近20年鹤岗市户籍人口下降了约10万左右，该数据是截止到2017年的，如今的鹤岗人口已经不足百万，且还在不断下降，未来很有可能成为一座“空城”。

作为一个百万人口的城市，对于房价的冲击，比起户籍人口数量的连年下降，更致命的是人口结构的变化。

从下面两则数据可以看到鹤岗市的就业人数和在校小学生人数减少的速度更加触目惊心，这说明鹤岗的年轻人一直在不断地外流，依然留在鹤岗的大多都是老年人。

要知道，真正有购房需求的主力军就是年轻人，一个城市的年轻人越多，经济一定越有活力，房价也越有上涨潜力，而一旦年轻人大量流失，房价自然只能崩塌。

鹤岗作为一座能源城市，曾是我国重要的老工业基地，但是因为后来资源耗尽，也没有及时的转型，导致了鹤岗的经济一下子落差特别的大，人口也逐渐流失了。而这，其实也是整个东北都在面临的困惑。

数据显示2021年-2021年间，东北三省人口流失达1100万，按这种势头下去，东北的县城，也许不久以后就会像今天的农村一样，只剩下一些老人坚守，年轻人都前往了大城市去谋生。

这时候也许有的朋友会问，那我如果去人口净流入省份的县城去买房是不是就没有这个顾虑了，很可惜，也没有这么简单。

在可见的未来，我国的人口总数将会出现下降，有激进的观点甚至认为在十四五末就可能出现人口拐点，叠加上老龄化问题，劳动力人口下降的问题明显会比总人口下降来得更为提前和严峻，所以在2017年开始，全国主要城市就已经展开了激烈的“抢人大战”，在这种情况下，大城市由于其得天独厚的政策和资源优势，“虹吸效应”将会更加明显。

所以，虽然看到东部沿海身份人口流入明显，但其实这些人去的主要都是大城市，而不是县城。

上表是2020年全国人口净流入排名前十的城市，无一不是大城市。例如浙江作为人口净流入省份，宁波和杭州均上榜前10，但省内依然有部分城市属于净流出，其中衢州市净流出35.83万，丽水净流出50.14万。

所以，在整体人口形势日趋严峻的情况下，一个县城如果没有过硬的产业集群优势，最终人口依然会被周边的大城市抽干，房价长期走势还是利空。

理解了人口和房价的关系，那么该如何判断一个城市的人口趋势

判断一个城市的人口趋势，最直观的当然就是看当地人口流入数量是正数还是负数，尤其是劳动力人口的流动。

但是，这些数据并不是每一个县城都会公布，人口普查也要好几年做一次，官方数据肯定会滞后于实际变化，我朋友的故事，也许可以给你如何判断人口趋势带来一些启示。

朋友锋哥在13年就买了房子，15年因为老家拆迁，觉得钱存银行不划算，又不敢炒股，于是就又买了2套房作为投资。

19年的时候，锋哥突然一口气把2套房子都卖了。朋友们都不理解，因为当时房价还在上涨，不明白锋哥为什么这么急于出手，就算要卖也要等满5年以后再卖。

但后来朋友们无一不对锋哥佩服得五体投地，因为从去年开始房价就停止了上涨，甚至有了微跌，时至今日，二手房挂牌价虽然没有暴跌，但也是有价无市，每个月的成交量低得可怜，目前二手房价估计也支撑不了太久，再加上通货膨胀，其实不涨就等于在下跌。

大家纷纷向锋哥取经，问他是不是有大家不知道的内部消息。

锋哥笑着跟大家分享了自己的心得，是因为他在上班的过程中注意到了几个细节。因为锋哥经常需要加班，每次晚上下班回来路上经过很多小区，发现很多人家都没有亮灯，个别小区的亮灯率甚至都不足10%。其实这些小区很多买了房子的，都是像他一样的拆迁户，钱没地方去就每家都买了两三套房子，自己根本住不过来。

而且锋哥是做人事的，发现这几年公司招人特别困难，新的毕业生招不到，已经招到的年轻人留不住，都喜欢到杭州上海发展。而且不仅他们公司如此，附近其他单位的HR同行也是相同感受。最大的几家上市公司，甚至在17年左右就陆续把集团总部迁移到了杭州和上海。

锋哥说其实自己很多同学，大学毕业后也都留在了大城市发展，像他一样回县城还是极少数。种种迹象表明，未来县城的规模只会越来越萎缩，时间长了房子没人要，还是早点脱手的好。

虽然不看好县城的房价，但至于踩点为何这么准，锋哥说纯属运气。刚好在19年的时候，锋哥他们公司也要把总部迁往杭州，第一批是将研发、人事和销售先搬过去，于是锋哥就想把房子卖掉，让公司帮自己在杭州交社保，准备在杭州买一套进行投资。

如果你的城市也显现出了以下几个迹象，那么你就要警惕了。

1、商场没有了往日的门庭若市，周末需要在门口通过免费送餐巾纸等活动，吸引大量老头老太在门口造成排队的假象，有的商场甚至3层以上都没有开业的商铺。

各大商场作为年轻人的主要消费场所，如果都没有了热度，这个城市的年轻人，肯定就不多。

2、小区亮灯率低。小区的亮灯率，代表的是这个城市对于房子的真实需求，房子买了不住，说明在当前房价下，明显的供大于求，后续房价一定疲软。

3、装修价格异常的贵。装修作为一次性买卖，本来水就特别深，但如果当地装修市场火爆，为了追求效率装修商一般报价会相对合理，但如果当地装修生意冷淡，那装修商为了追求利益最大化一般都是坑一个是一个。这也说明当地买房都不装修入住，也是真实供求关系失衡。

4、大企业外迁，企业是对于劳动力人口变动最为敏感的，尤其是高学历人才的动态，一旦企业逐渐往大城市迁移就说明当地的人才供给已经不能支撑企业的发展。而反过来企业的流失，又会进一步降低城市的吸引力，加速人才的流出。

当然还有很多其它的现象，条友们也可以依靠自己的智慧去总结，并且欢迎在评论区跟大家分享。

说在最后

人是一切经济的核心，没有人，就不存在经济。

目前来看，我们国家的人口，尤其是劳动力人口，整体面临的形势还是比较严峻，所以才有了二娃、三娃，才有了延迟退休，才有了机器换人等等举措。

在大家都缺人的情况下，大城市的人口却在不断涌入，那么哪里的人口在减少，相信大家，会有自己的判断。

2017年，马云在天猫双十一晚会上曾说：“未来八年，房价如葱，最不值钱的就是房子。”其实内在的逻辑，也是如此。

当然，一二线是不可能出现葱价的，但是三四线甚至18线小县城，就真的不好说的。

十年后县城的房子会贬值吗？

十年后县城的房子一定会贬值。

房子也是一种商品，只不过价格比较贵而已。这几年房子被赋予了太多的金融属性，炒作刺激房价大涨，但长期来看，房子的金融属性已经完成其历史使命，以后的房价还是要受供需调节来影响走势。

国内的房子供应过剩是不争的事实，具体数据谁也说不清楚，最简单的验证方法是从身边感受来说，小区里每天晚上经常亮灯的数量就可以看出来了。

高空置率是当下房产市场的主要现象。

那么需求情况呢？随着房价的上涨，买房致富成为一种另人羡慕的投资手段，也让越来越多的人对买房抱有极大的热情。但现实是，买房的主要条件是“钱”而不是“热情”。

我国还是发展中国家，国内绝大多数人都是普通收入，无力支付越发上涨的房价。且目前经济状态低迷，收入水平下降，物价通胀明显。各种生活开支压力增大。更加抑制普通大众的购房需求。

如果房价继续上涨，房子继续被开发商建起来，供应继续增加，供大于求矛盾加深，大量的泡沫出现。一旦破裂，后果非常严重，上世纪的日本房地产崩盘就是很好的例子。

更大的可能是，在之后的几年，政策调控抑制房价上涨，引导市场调节房价缓慢震荡下行，同时努力发展经济，让低收入人群多赚一些钱，提高买房能力，逐渐的消化过剩的房产库存。

十年后县城的房子会贬值吗？

谢谢邀请。

一般来说，小县城距离大城市相对远一些，人口较少，经济也不发达。我国一共有1600多个县，县级市370多个，经济发展较快的县市不足三分之一。房价每平四五千元的占大多数，七八千元左右的也有，极个别的早已破万。价格越低的小县城，老百姓购房的压力越大。这说明一个问题，小县城的房价虚高的成份也很大，大大超过了房子本身的价值。

那么十年后的房子会贬值吗？依我看大部分小县城的房子，在十年后肯定会贬值，而且会越来越不值钱。

根据我国的城市发展规划来看，城市的发展重心，把中心城市的发展和城市群建设作为今后城市发展的方向和目标。同时也明确提出了城镇化发展的目标和要求，即利用十年左右的时间，也就是到2030年前后，城镇化率由现在的58%达到70%以上。这是一个什么概念？就是说到2030年，城镇常住人口要达到70%，只有剩下的30%的人口在农村。可能有人会说，城镇常住人口越多，住房需求量就越大，房子会更值钱，怎么能贬值呢？这种想法是有道理的。但是，人口是在不断流动的，而流动人口往往是向大点的城市集中的，并不只局限在小县城。随着城市化规模的不断扩大，小县城的人口会越来越少。和现在一样，走出去上学的孩子，毕业后有多少回到老家呢？同样，走出去的年轻人，有条件的也在外面买了房。还有的为了孩子上好一点的学校，也尽量由小县城向县级市、地级市流动。同时，随着老龄化的加剧，人口会自然减少。这样算来，十年后的小县城和今天的一个乡镇差不多。如果小县城的再不具备区位优势和资源优势，而人口又不断减少，所以经济发展就会越来越慢，失去了发展的动力。只有人口、资源、区位才能支撑一个城市的发展，所以，根本就不可能支撑高房价。房价也越来越低，也就是说越来越贬值。

以上看法不一定正确，欢迎大家共同探讨。