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我将分享近10年房价周期走势，供大家参考

近10年，成都房价有4次大涨、跌3次

18-19年涨幅时间最长

当前已连跌4个月

我第一次买房是在13年底，基本就买在房价周期高点

2014年全年，成都房价全年下行

2015年初-2016年10月，成都房价快速上涨，直到16年10月楼市调控

16年10月-17年9月，成都在楼市调控下，市场下行1年

随后房价小涨

在2018年5年-20年上半年，成都房价迎来暴涨

产品升级+市场支撑，成都步入改善时代

20年8月后，政策3红线影响，行业迎来一次调整

21年上半年又一波上涨，下半年行业预冷，成都再次迎来一次调整

就当前成都基本面和房地产市场核心指标来看

对楼市支撑还是非常强

预计这波调整时间不会太长

后续将迎来一波稳步增长

以上供参考，如有疑问可找我咨询

据说现在成都市房市冷清，这是真的吗，该如何看待？

房市冷清，有两种分析。

一类分析，来自“商人”:部分是拥房者，部分是炒房者。他们认为，原因是“严格的限购”。

...这个观察，有点意思。前几天，与朋友茶亭喝茶，朋友说:...这几天，急死了。我呷着茶，看着黄昏余晖，慢吞吞的说:...急什么呢，没什么急的吧？朋友说，女娃子要结婚，买不到新房。我惊讶极了:...买不到房？真是奇怪了，刚才王二娃说，有房挂了出去，本来该挂270万，才挂240，挂了几个月了，问的一个都没有，还在纠结着呢...。朋友叹了口气，说:...唉，女娃子户口不在主城...“限购后，卖的不好卖，买的不好买。”

“不是说有中介，可以帮办社保吗？”我说:“办一年，就可买了。”

“哦，那是三圈城的事，”朋友说:“主城查的紧，搞不成...”。

...炒房者的普遍心态是:钢需一直在，冷清也好，价跌也好，不符合规律，一旦限购放开，回归市场，又会大涨，所以，如果你在16年前购房，（在一些区域）你涨了数倍，降了点，卖成就赚；持房，待市也赚...始终，有房就是财，慌乱个啥？

第二类分析，来自学者...，他们认为:本城房产，拐点已到，下跌必然！

....金融从紧，M2不可能永远那样，如此这般，货币紧了，会影响地产；二是收入，在成都市，一般本科毕业，大多收入五千左右，房价高企二三万，什么人能够购买？三是，成都炒房客爱拿本城房价与一线广州比，确实，广州是高了许多，但算算城市疆域就知，成都区域大了广州多少，怎么比？三是价高在南，价高高新，价高“天府”...都是本城战略“东进，西控，中优，北改，南拓”的“中优，南拓”区域，从目前看，“中优”优了...优了产业吗？优了环境吗？...大部分市中区，房子陈旧，街道不靓，交通拥塞，停车不便，空气昏黄...谈什么品质？

居住“中优”，是为了上班？...不少高大上单位，都搬去二三环外了；是为了购物？...去春熙路看看，状况，就如笑话...是为了美食？是为了风景？是为了文化...等等等等，都是空了吹。城市中心，现在的情况是，渐渐的空心化，渐渐的无聊化...如果不图医疗与教育，居住中心，有什么舒适度可言...既如此，凭什么支撑高房价？...跌是必然，更易腰斩！

在房市分析上，我们恰好是机会主义者，经常东风破西风吹，一会吹涨一会儿泼跌，这个，道不能怪没有品格，也不能怪没有立场，更不是没有良知...问题是，房市，受政策影响，受经济影响，受炒房客影响...已背离市场，表面看，也在买也在卖，但却不敢称为货品，如果太过较真，那坑早给你挖好，必栽无疑！

...就此，面对本城高耸入云的楼盘，只能是，走马观花后，唠叨着过河，或者是，摸着了石头，也不要轻易过河？

不好判断，本城地产，是真冷清或假冷清，不是不认真...是...是...玩房市的...那群人，实在是，太狡猾了！

据说现在成都市房市冷清，这是真的吗，该如何看待？

成都房市目前确实比较冷清。特别是二手房。具体原因是

1、二手房增值税由两年变成了五年。这就直接导致了很多想卖二手房。加钱改善买新房的人群暂停这个计划。因为旧房卖不了，新房就买不了。

有好者曾经统计过某平台满五的二手房数量，从总数量的13万套左右中，只有大概8000套左右。差不多有 12万二手房满两年，没满五年。全部封存。

2、2020年12月份将近20个神盘集中释放，这些神盘，基本上与周边的二手房都有巨大的剪刀差。这些神盘一出来，立马吸引了大量的购房者，无论是刚需，还是改善，还是投资客，都一股脑的投入进去了，毕竟，买到就等于赚到，这个是捡钱啊！一下子套牢了大部分的购房者。

3、20年的旧房银行直接就限贷。这样对一些资金有限，想考虑这种房子的刚需只有再等等。因为没钱什么都不能谈。

4、限购加码。这样又过滤掉一些资格不够的刚需。

5、新房满5年才销售。这样，如果买期房差不多要 10年才能脱。这样又想炒房的持币观望。

6、成都房贷是全国最高的。也会影响一些购房者。

7、经过这么多年发展。成都楼市也基本上满足了居住需求。简单说：外地人没资格。想来来不了。本地人，也基本上都有房了。

8、成都平均工资在全面省会城市中也不是很高。在加上成都人乐于享受，小富即安。不管大小，有得住就行了，对房子的改需求也不是那么强烈。

9、法拍房也限购了。以前法拍房很火爆，也带动了成都楼市的人气。

10、现在新开盘的基本上都是大户型。总价也比较高。有些想改善，或有资格的。又有点力不从心。

以上10个因素叠加。现在基本上是横盘。所以就显得有点“冷清”了。但如果限购放开，那肯定又是火爆。

据说现在成都市房市冷清，这是真的吗，该如何看待？

1.“冷清”与“理性”

成都房地产市场一直处在政府调控的最前沿。从2017年初执行的限购政策实施以来，一直未有松动，还在不断收紧。到今天大家所看到的房市冷清的局面，也就是两年多时间来政策调控的结果。房价涨势趋于平稳，基本断绝了大规模炒房的生存空间。所以现在来看，哪些人还在买房——刚需人群（蓉漂），一直都是购房主力军。以前常说，“房市火爆是‘丈母娘经济’推动”，虽有些夸张，但不无道理。任何来到这所城市打拼的人，在具备一定经济基础后，大都将安家于此（毕竟成都是一座你来了也不想走的城市）；其次，中产人群（改善型需求者），这类人追求学区房、追求舒适居所、追求投资价值，且这类人还具必要的备购房资格；再者，土豪，真正有钱人从不考虑自己名下房产再多一套，或者五套，十套的，房子在他们眼中永远是值得投资的硬通货，只是目前来看进入成本比往年稍高一点点，目前成都一、二圈层范围楼市均价在2w左右,五年内还有升值的空间，关键是解决购房资格的问题（对真正有钱人来讲这也不是问题）。

由此可见，目前房市冷清的局面，确实是少了“炒房”的因素，一定程度上回归了到理性购房。

2. 刚需拉不动？

刚需人群能不能拉动成都房市，还在于刚需本身——钱包和资格。这类人群一直处在楼市动荡的风口浪尖，眼下的局面可能就差一个因素不到位，比如价格、位置、小区环境等，还未达到心理预期，大家都还在等待（刚需之所以一直是刚需，就因为一直在等待）。前段时间郫都区中铁奥维尔就火了一把，价格一下探，深夜排队，万人疯抢，尽管这个楼盘已经快挨着成都二绕了。

因此，房子不是没人买，只是不再担心一天一个价的疯涨，只是与目前与期望中的样子还差一点点。

3. 有人来，就有人买

有句话说得好：房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。不用说，前两者是直接调控房价最有效的手段，而且已经显现出效果。那么长期来看，人口这个因素起到什么作用？

目前，成都人口1633万人 (2018年常住人口)，较上一年增加28.53万人，其中“人才引进”政策吸引落户的占绝大多数。而根据成都市总体发展规划，人口目标：2035年常住人口控制在2300万。换个角度讲，未来十五年内，成都市还有近700万人口增长空间，这是决定成都经济持续稳定发展的重要基石。那么问题来了，这700万人买不买房？显而易见的。买在哪里？哪个区域热哪里就受欢迎。这是个技术活，需要大量的分析研究，不过可以提供几个思路：老城区土地成本高、可开发面积少，房市相对饱和；新区面积大，目前概念高大上、配套看不上，热点中心区域土地更紧张（政府用地多）；轨道交通，摊子铺大了，自然交通为王；产业就业，没有产业集中，就没有就业，就没有人，就没有希望。

4.冷清不是坏事，房子终将是住的。非要从投资角度讲，以我等普通大众来看，比创业如何呢？比股票如何呢？

据说现在成都市房市冷清，这是真的吗，该如何看待？

成都目前的楼市，是真的挺冷清的，不过在这个冷清之中，在酝酿爆发的契机。

冷清之处主要在于，成交量的猛跌。

保守估计，成都这个月，主城区二手房成交量下跌了两成左右，郊区的二手成交量，应该直接腰斩了。新盘的话，这两个月的成交量，大概也是下降了两成左右。

具体11月和12月，成都的新盘和二手房成交量如下图：

11月新盘成交量走势

12月新盘成交量走势

11月二手房成交量走势

12月二手房成交量走势

从11月份的数据，看到12月份的数据，由图可见，如今的日均二手房成交量就150-200套之间，而新房的日均成交量，大概在600套上下浮动。

或许大家对个数据不怎么敏感，要知道前几个月，新房日均成交都在900套左右，而二手房的成交量大概在450套左右。

当然，为什么成都楼市如此冷清，这是有原因的。

大概的原因，也有两点：

1 成都914楼市新政里让增值税由两年变成了五年。

这点，对二手房的杀伤力巨大，这个政策出来之后，成都的二手房成交量陡然大量下降。

观察员记得很清楚，当时新政出来，有人统计过某平台满五的二手房数量，从总数量的13万套左右中，只有大概8000套左右。

众所周知，增值税，一直是二手房交易过程中占比最大的一个税费。这个税费一旦出来，对于刚需来说，占了一定的成本。如果想避开这个税费，那么房子房龄又比较老，所以对二手房的成交，影响巨大。

914新政

2 12月份将近20个神盘集中释放，套牢了大部分的购房者。

12月快要结束的时候，成都一大批捂盘很久的神盘，集中开盘了。

这些神盘，基本上与周边的二手房都有巨大的剪刀差。这些神盘一出来，立马吸引了大量的购房者，无论是刚需，还是改善，还是投资客，都一股脑的投入进去了。

毕竟，买到就等于赚到，这个是捡钱啊！

这样的操作，导致了很多顺销盘，一时间都没人光顾，而这些盘要确定成交，基本上都在下个月了。

这就是楼市冷清的两个主要原因，一个是因为新政，导致二手房流失大量刚需购房者，一个是因为神盘齐开，套牢了大量的购房者。

神盘川发

第三个问题来了，如何看待目前成都楼市的冷清呢？

楼市是个很复杂的东西，简单来说就是各种表面现象纷呈，让人看不清本质和内涵。

比如，如今的成都楼市冷清，代表了成都楼市的下行吗？

不代表的，这些冷清，刚才分析了，主要是政策和特殊情况造成的。

那么，如此多的人去充当购房气氛组，是否代表了成都楼市接下来的火热？

也不是，毕竟财帛动人心，在如此的剪刀差之下，是个人都想去争取下嘛！

其实，某种意义来讲，大家都知道，越是限购严格，变相能证明这个城市的房价，具备很大空间。

神盘一出，这么多气氛组陪跑的，其实恰恰证明了成都楼市潜在的巨大购房需求。其实自从515限购以来，成都楼市一直平稳运行，今年特殊情况之后，成都楼市逆势上涨。

观察员曾经多次强调，如果没有今年的特殊情况，成都楼市反而还有两三年平稳期，但是如今的话，不光是从政策调整的周期律来看，还是从大环境的特殊性来看，还是从成都实际上一路的土拍来看，无一不是证明了，成都楼市潜力巨大！

所以，抱着平常心，莫要随意评判，该买的还是早买，不该买的也莫要再去凑热闹了！