楼房封顶，既是开发商的救命稻草，也是压垮开发商的最后一根稻草。

为什么会出现烂尾楼？

有的朋友说，楼盘烂尾是因为开发商卷走购房者的首付款，带着小姨子一起跑路了。

这种说法就权当玩笑，在如今的监管政策之下，购房者的首付款都是打在银行指定的监管账户上专款专用，开发商完全没有机会携款跑路。

楼盘烂尾，一般分为主动烂尾和被动烂尾。

主动烂尾，一般主要在房地产市场剧烈波动的时候才会出现。例如某地房价剧烈下跌，开发商如果此时出售会造成巨额亏损，于是主动选择烂尾，待市场回暖以后再行动工销售。

不过由于开发商拿地动工的钱一般都来自于各种融资，资金回笼不及时同样也要承担高额的融资成本（利息），所以主动烂尾并不多见，目前绝大多数烂尾都属于被动烂尾。

所谓被动烂尾，就是开发商由于各种原因，在楼盘建造过程中资金链断裂，没有钱支付给建筑承包方，导致后续工程不得不停工烂尾。

这时候一部分善于观察的朋友就提出了一个问题：平常我们看到的烂尾楼，绝大多数都已经完成了封顶，难道开发商都要等到楼房结顶才知道资金出现问题吗？如果早就知道资金有问题，越早停工岂不是损失越小？

在我们外行人看来也许是这么个道理，但对于开发商以及其它相关方来说却并非如此，即使明知会烂尾，也必须撑到房子结顶，就是为了争取最后一线生机。

为什么烂尾楼出现在封顶之后？

要回答这个问题，我们就要从楼盘建设相关方的视角来看，这里面的相关方主要是指楼盘开发商、承建总包方、各类大大小小的分包方以及材料供应商等，他们共同承担了楼盘正式销售前的垫资。

对于开发商来说，最大的投入其实是前期拿地的资金，一旦拿到地以后，基本上就不再需要太多投入。

因为开发商拿到地以后，就要交给承建方来施工，按照一般的合同，此时开发商只会预付给总包方合同金额10%~20%的工程款，到楼房封顶竣工、验收交付以后才会支付除质量保证金外的剩余工程款，期间的施工资金都要由总包方和各分包方、材料供应商一起来垫资。

所以，对于开发商来说，即使在施工过程中就已经发现自己的资金链断裂，也不会影响楼房的正常封顶，因为此时的资金并不需要开发商来掏。

相反，开发商还会故意营造出热火朝天的景象，因为要知道在资本市场，信心才是最重要的。只有让投资者有信心、购房者有信心，开发商才有可能拉来新的投资者，预售出更多的房子，帮自己找到一线生机。

另外根据个人住房消费贷款政策,银行必须严格执行建筑物主体建筑结顶后放款的要求，也就是说开发商预售出去的房子要等结顶以后才能拿到全款资金，这也是开发商最后一根救命稻草。

当然，结顶也意味着开发商必须得向承建方结算剩余工程款。此时如果开发商还是没能拉来新的投资，预售回款也不足以支付工程款，那后续施工就会正式停摆，楼盘就此烂尾，所以结顶同样成为压垮开发商的最后一根稻草。

那么对于承建方来说，如果知道开发商资金出了问题，是不是应该及时停工避免损失进一步扩大呢？

正所谓上贼船容易下贼船难，除非工程才刚刚启动，否则承建方即使知道开发商资金出现问题，也不得不将楼房盖好结顶。

因为根据合同，承建方只有将建筑主体结顶验收交付后，才有权向开发商要求支付工程款，此时前期的垫资才会转化成为债权。

如果不结顶，那么即使18层的楼房已经盖了17层半，对于承建方而言，也没有任何权利索要工程款，那么之前的垫资就等于彻底打了水漂，甚至还会因为拖延工期而被开发商倒打一耙，里外里都是损失。

而且在完工交付之前，建筑工地的所有维护、管理责任都在承建方这边，人员、建筑设备、塔吊、脚手架等等也不能离场，所有这些也都是持续的投入及损失。

另外，承建方作为开发商的利益共同体，一荣俱荣一损俱损，他也有意愿帮着开发商共同唱好这台戏，毕竟开发商只要成功撑过去，自己的损失也就可以降到最低。

所以正是因为各方错综复杂的利益纠葛，才会导致烂尾楼大都是出现在封顶之后。

我们应该如何避免买到烂尾楼？

1、看“五证”是否齐全

所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。五证是证明房屋身份的合法有效证件，也是楼盘开发商具有合法销售资格的证明。

如果开发商在五证不全的情况下开盘销售，因资金迟迟不能回笼导致楼盘烂尾的风险往往会更高。

另外，烂尾不仅仅是指房子建到一半停工，那些房子建好以后，由于手续/证件不全导致房产证迟迟无法办理，在某种意义上也是一种烂尾。因此在买房前一定要看开发商的五证是否齐全，拒绝五证不全的项目。2、看开发商的资质等级

其实，开发商的资质有一定的判定标准，经过认证后从高到低依次分为一级、二级、三级、四级、暂定级，不同等级对资金、从事年限、累计竣工面积、建筑工程质量合格率、建筑施工面积的要求都是不同的。建议大家尽可能地选择资质较高的开发商，这样可以避免烂尾的情况，将来的生活也会更舒适省心。

3、选大开发商开发的楼盘

选择一个资金实力强的开发商很重要！一般来说，大开发商的资金实力都很强，很少会出现因为资金不足而导致烂尾的问题，延期交房等违约情况也不易发生，会比小开发商建设的房子更有保障。

4、选择购买现房

一般情况下，购买现房可以完全避免楼盘烂尾的情况，因为现房项目已经封顶，不存在停工的可能，可以即买即住。

万一遇到烂尾楼应该如何处理？

烂尾是每一个购房者都不愿意碰到的现象，但是万一遇到了，我们还是要懂得正确自救，尽可能将损失降到最低。

1、不要盲目起诉退房

如果开发商的账户里还有资金，或者是能有其他方法支付房款的，购房者向法院起诉要求退房，然后从开发商处拿钱走人或者是申请强制执行拿钱走人，此时权益确实可以得到最大程度上的满足。

但从绝大部分案例看来，烂尾楼开发商还有能力退还房款的可能性微乎其微，此时一般不建议申请退房。因为烂尾楼债权人中债权受偿第一顺位是业主，其次是建设工程施工合同的工程款，最后才是一般债权人。

一旦退房，购房者和开发商之间就从买卖关系转化成为一般债务关系，在开发商债务清偿时购房者就从原来的第一顺位变成了最后一位，需要跟银行、金融机构进行竞争像开发商讨债，作为个人想要拿回钱来可能性就微乎其微。

2、千万不要断供

从法律的角度上来说，业主与开发商签订的房屋买卖合同和业主与银行签订的贷款合同是两个相互独立、没有交集的合同。不管业主的房子发生什么变化，不管是倒塌了还是烂尾了，业主和银行的债务关系是不受影响的。业主若因房子烂尾而拒绝还贷，银行是有权利以业主的其他财产用来赔偿贷款的，同时还会影响个人的征信。

3、了解原因，团结行动

认真了解为什么楼盘会烂尾，如果是因为开发商资金紧张，暂时停止楼盘开发，那么这种情况也可以等一等，如果因为违建等停工，那么可以通过向有关部门进行维权，尽可能多的联系其他业主抱团维权，要求相关部门与开发商协商，在压力之下，有关部门可能会寻找下一个接盘的开发商。

4、有条件建议聘请专业律师

烂尾楼维权，往往周期漫长，消耗精力大，还需要很强的法律专业知识，业主自发形成的维权团队往往组织能力差，缺少主心骨，意见难统一，还容易被其他利益单位教唆分化，很容易错过维权的最佳时机，开发商的资产往往先被其他债权人所瓜分。

结语

对于绝大多数普通家庭来说，买房是一辈子的大事，谁都不希望自己遇到烂尾楼。

在过去，由于房地产企业的野蛮发展，行业监管也没有那么完善，烂尾楼现象并不罕见；但这些年随着政策监管的日趋完善，购房者权益也愈发得到保护，大家遇到烂尾楼的几率也已经越来越低。

当然作为购房者本身，我们也要懂得选择靠谱的开发商，万一遇到烂尾楼，也一定要通过合理合法的手段，正确维护自己的权益。

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

前一天，对面住宅搞了声势浩大的封顶庆祝活动，礼炮、礼花、祝贺条幅齐上阵，路过的业主无不欣慰，“等了3年的期房终于有盼头了”！

第二天，往日昼夜不停的工地突然静悄悄，工人撤场、脚手架拆除、大门上锁……房子烂尾了！

早不烂尾、晚不烂尾，偏偏等到房子封顶后才烂尾，为什么不在房子盖到一半或者2/3的时候就烂尾？或者直接在打地槽的时候就烂尾不行吗？盖得越高，投入越大！封顶才烂尾，到底咋想的？

首先，给大家普及一个小常识：任何阶段都有可能烂尾！

“英雄不问出处，烂尾不分阶段”！任何阶段都有可能烂尾，有刚圈起来地就烂尾的、有刚挖好地槽就烂尾的，还有盖了3层就烂尾的、盖到一半烂尾的……

大家之所以觉得封顶后才烂尾的情况较多，原因无非有两个：

一是低楼层烂尾的你看不到，毕竟有围栏遮挡；

二是封顶后烂尾的比例确实高，据说90%的烂尾房都是出现在封顶后。

盖得好好的房子为啥要烂尾？想必我不说大家也知一二，无非是钱闹的、手续闹的、事故闹的，或者其他乱七八糟的原因。

那封顶后才烂尾的房子为什么比例如此之高？其中原因无非有两个，一是不同工程进度下的各方利益纠葛，二是钱！

首先，“蜜月期”中，各方铆足了劲，劲往一处使，即便有分歧，也会暂时搁置，这个时期大家都想把楼先盖起来，这符合各方的基本利益；

任何一个房地产项目的建设，基本都涉及三方，即开发商负责拿地、总承包单位负责主体施工，总承包单位下又有林林总总的小承包商、小建筑度、材料供应商。

开发商拿地后基本在竣工前就不会有太大投入了，前期一般只给总承包商10%-30%的预付款，总承包商进场施工基本要垫资入场。同样的道理，总承包商对下面的小承包商、供应商也是这套流程。

总之，主线很清晰，开发商欠总承包商的，总承包商欠小承包商的，只要你入场就要垫资。

一旦入场，即便垫资、即便遇到各式各样的困难，也要硬着头皮去干，即便开发商不追加工程款。为啥？原因很简单，建筑队拉起来了，人员都到位了，模板、机械、脚手架、塔吊都租赁进场了，人工费、租赁费一天一算，此时撤场，前期投资都打水漂了，用一句话解释就是“开弓没有回头箭”。

所以这个时候三方之间处在“蜜月期”，有分歧就搁置、有困难就克服，开发商、承包商坚持一个原则，即“我好好盖、你快快卖”，盖起来再分账！

因此，在封顶之前，基本上看不到房子烂尾，除非出现了其他的问题，比如承包商资金断裂了，没钱垫资了；再比如手续出现问题。除此之外，大家利益相关，都不会轻言放弃，都想着盖起来后再分账。这就是为什么封顶前烂尾少的原因。

第二，封顶是工程节点，也是结账节点，此时烂尾多是因为开发商没钱！

上文说了，总承包商进场时只能拿到10%-30%的预付款，从进场到封顶，这期间一直在垫资。

那么剩余的70%-90%的工程款在什么节点结算呢？大部分在封顶后结算，比如封顶后再结算60%、70%，剩余很小一部分作为质量保证款，竣工后的几年后才结算。

一旦封顶了，两个“节点”就来了，一是总承包商会会同开发商以及质监等部门进行主体结构验收；二是验收合格后，按照前期与开发商签订的结算合同，开发商需要结算剩余的大部分款项，也就是前期总承包商垫付的资金。

这个时候问题就来了，封顶后开发商就有钱结算了吗？还真不一定！此时最容易出现问题：

比如行情不好，预售没有想象中的理想，房子卖不出去哪有钱给承包商结算？

再比如，开发商一般不会只开工一个项目，有钱也可能投入到其他项目了，或者又去拿地了；

其他原因还有很多，比如恰逢融资款到期，开发商优先偿还到期债务；再比如经营不善，流动资金紧缺；或者投资失败，甚至于官司缠身、股东分歧、实际控制人家庭纠纷等等，都可能导致开发商拿不出来钱。

试想一下，工程都封顶了，开发商还不结算，承包商怎么想？供应商怎么想？他们都是垫资入场的啊！于是烂尾楼出现了。

反正这个时候工人也不需要那么多了、建筑设备也可以离场了，不用再继续考虑人工成本、设备租赁费了，索性全部撤场、大门上锁。

烂尾后该如何处理？如何避免买到烂尾楼？

烂尾后该如何处理？

封顶后的烂尾楼距离交付只有一步之遥，此时烂尾未免可惜，那烂尾后如何处理呢？

一种情况是长期搁置，十几年甚至二十几年就这么放在那里，不通水、不通电、不通气，杂草丛生、无人问津；

另一种情况是相关部门牵头，引入新的建筑商或者战投，先交付了再说，保障购房者利益的同时，也让接盘者有利可图，留出一定的利益空间；

三是直接扒掉重新规划，但这并不容易，牵扯到购房者、承包商的利益，很难协调，一般伴随着原开发商破产清算。

如何避免买到烂尾楼？

一看开发商实力，选择资金实力雄厚、口碑好、社会责任感强的大房企，尤其是在房产下行时期，小开发商的房子能不碰就不碰；

二看地段、周边配套，对楼盘销售情况大概有一个预判，业内有句话叫“盖起来容易，卖出去难”，如果预判到销售情况不佳，那就别下手了，卖都卖不出去，开发商能保证现金流充足吗？

三是看手续，选择五证齐全的楼盘，否则即便盖起来了，也不允许销售。

写在最后：

综上，之所以烂尾多出现在封顶后，主因是封顶后开发商因为各种各样的原因不能如期给承包商、材料商结算尾款，这才导致一撤了之；

这也提醒广大购房者，尤其是在购买期房的时候，一定要多看、多想、多问，选择实力强的大房企、选择五证齐全的楼盘、选择预期销量大的楼盘，如此才能把购买到烂尾楼的概率降到最低。

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为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

为什么烂尾楼出现在封顶之后

烂尾楼大家基本上都见过，辛苦筹钱购买的房子，满心欢喜的等待着收房，却不想等到收房之日临近，房子交工却遥遥无期，出现烂尾的情况。不少房子已经封顶，马上就能交工了，却烂尾在现场，为什么烂尾大楼是在楼房封顶后马上可以交工的时候停工烂尾呢？

楼房封顶是个工程节点

封顶意味着楼房的主体结构竣工，这时候施工队（建筑总承包单位）会邀请甲方（开发商、私人业主、投资方），并会同住建部门质监站、建筑设计院，监理，进行主体结构验收。验收完成后，甲方要进行付款，给施工队（建筑总承包单位）拨付施工进度款，这个时候的工程基本上接近于完工，基本上要付款到总合同款的60~80%，之前根据工程进度也会拨付款项，但是不多。 这次验收完就是最后的整体竣工验收交付业主了，通常就是两三个月的工期就要结束了。

因为这个时候基本上工程已经接近完工，所以要付的工程款项比较多，一些甲方（开发商等）在初期给付施工方的工程款比较少，多数在10~30%左右，好一些在30~50%，其余都是施工方自筹资金垫付，以及赊账欠款。甲方（开发商）一下拿不出这么多钱给施工方，就出现停工。

施工方不可能再垫资了，一方面是它自己也没有多少钱，外面还欠一堆账，压力山大，这个时候工程进度已经接近90%了，另一方面即使有钱也不能垫资了，因为甲方（开发商）这个时候拿不出钱给付工程款，要么是它本身就没钱，施工方前面就没拿到什么钱；要么是它本身就不厚道，把资金挪用了。最要命的是房子都卖完了，但是开发商拿不出钱，这个时候施工方垫付做完工程，没钱也没房，眼瞅着就是给人做嫁衣，他不干；更要命的是，房子都要盖完了，没有卖出去几套，施工方知道即使垫资完工后，也拿不到钱，拿到房也一样卖不出去，还背负更多的债务利息，或者压入更多的资金被套牢。

为什么要等到楼房封顶后才烂尾

对于施工方来说，工程进度越快，它的成本越低，利润越高，因为时间就是金钱，可节约人员工资，设备租赁费用，贷款利息，资金周转成本，以及工地上的其它消耗，比如水电，其它招待公关，不可预见的费用。

另外就是楼房封顶是个节点，楼房封顶之后，做建筑结构主体这一主要工程完工，工地上很多人员，设备，材料，都可以撤了。比如租赁的模板、施工架等施工用具，剩余的建筑材料等。这些东西和人员在工地上闲一天都是费用，因为都是花钱买来，租来，雇来的，几天还能接受，要是开发商让你闲半年，这个工程你就准备保本吧，闲一年准备喝西北风，闲几年你就上街要饭吧。

因为房子盖一半就停工，很多东西不能撤，脚手架不能撤，塔吊不能撤，材料也不能撤，很多人员也不能撤，因为你撤了在弄又要额外出钱，东西有运费，设备有运输安装费，人员不一定能找回来，因为你不知道开发商啥时候让你复工。还有施工现场的材料设备你还需要看着避免丢失。所以施工方停几天工要钱是可以的，但是真心停工是不愿意的，因为钱物已经投入，这时候撤场铁定血亏，工程款还很难要，基本就是打官司起诉了。

另外一般开发商和施工方约定的付款节点是入场费进场施工就给，基础完工费地基验收后就给，后面进度款视工程进度情况拨付，盖一半的时候通常开发商付款还是正常的，它贷款借钱也要继续，因为它要卖房或者忽悠人，抵押房子工程贷款需要工程进度正常，如果这个时候停工，它拿不到什么钱或者拿不到多少钱，在说就是这个时候付款额度比较少10~30%。这个时候还是开发商和建筑施工方的蜜月期，双方互相都不愿意停工，有什么困难都想办法克服。

开发商为什么会烂尾呢

一是资金本身比较困难，比如开发商本身就实力不足，买地时就没什么钱都是借款贷款，开发商房子没卖出去，资金没回笼，贷款还不上，在贷款又没有人愿意给它，资金断裂；二是开发商房子卖得好，他看市场行情很好，房子不够卖，把钱又都拿去买地了，忽悠施工方把房子盖完了，但是手里卖房的钱又拿去买地了，买好地之后，又拿盖好的房子和新买的地去抵押贷款，继续去买地，因为房子太火了，买到地就是赚到钱，这个时候开发商手里没钱，还想买地，铤而走险高利贷，小额贷款公司融资，但是资金用量大，资金很容易断裂，碰上行情好还可以继续，碰上行情不好，就只能跑路了，因为地虽然在，但是没有人愿意高价接盘，又不能低价甩卖，因为这里面有很大一部分是贷款，有利息。

三是开发商压根就没打算干好事，中途房子悄悄卖完，就打算跑路了，因为从一开始钱就是骗来，借来的，它自己没什么钱，本来还打算赚点，但是行情不好，眼瞅着就要赔钱，自己不挣钱白忙活，房子便宜甩卖跑路了。

为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后？提前点烂尾不是更好吗？

提前烂尾，会让开发商亏的血本无归！

有不少身陷烂尾楼“泥潭”的人们，最常说的就是一句话：“住进新房的时间遥遥无期，每个月交着贷款还得租房子住。”有些本是为了买房结婚，结果孩子都上幼儿园了还没住的进去。所以说烂尾楼伤天害理。

烂尾楼是什么，又是怎样形成的？

所谓烂尾楼，指的是已经办理了用地、规划等手续，但是在项目开工之后，开发商无力继续投资，或者开发商本人身陷债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

有些项目开放商一开始的预备资金就不够，非得扮猪吃老虎，仅仅依靠那微乎其微的启动资金，打算凭借预售阶段的款项流动，来推动整个项目的继续前进，结果错判市场需求，未能如期收回投资，资金链断裂越来越大，这也就导致了建筑项目的停滞。

而且这几类情况通常是因为当地政府对房地产项目审批缺乏实地审核而导致的。也就是说，烂尾楼的产生，开发商负主要责任，当地政府也得背锅。

但也有例外，就是项目开放商事先就策划好了一个陷阱，通过各种手段将买房者们的预售款骗到手，然后出逃，这种性质就变了，广州卢俊雄事件就是例子。

为什么烂尾楼多是封顶烂尾？

几乎百分之九十多的商品房烂尾楼都是出现在封顶之后，其实其中的道理也很简单，按照相关规定，在新建楼盘封顶之前，购房者们的首付款中30％的资金是被扣压在监管部门的账户当中的，开发商只有等到封顶之后，这笔钱才能转到开发商账户上。

这也就不难想象，假如一个开发商在自己所建造的项目进行到一半时，发现回流资金太慢，远远不够将整个项目完成，这时为了不让自己亏的血本无归，只能够砸锅卖，而且中途减少成本，快速盖到封顶，一方面为了给购房者们制造开发商建房速度快的假象，另一方面尽快封顶，能够拿到那30％的首付款。

有一部分开发商在拿到这百分之三十的首付款后，能够弥补之前的资金漏洞，还会选择继续项目工程，但是建造速度明显比封顶之前要慢许多。

还有一部分就比较过分了，他们在资金链断裂许久之后，看到仅有的资金回流，会马上选择放掉自己手里的项目，捞钱跑路，也就因为这样，封顶成了不少烂尾的开始。

也有中途就烂尾的，这种多半是收到政治，经济，市场等诸多大环境冲击，导致下马，不过这种情况会越来越少。

如何才能避免买到烂尾楼？

既然烂尾楼劳民伤财，那么避免烂尾楼，就是很多购房者需要考虑的事情了，那么到底该如何选择楼盘呢？

1、选择大品牌，口碑好的开发商

房地产业发展如此迅猛的现在，有很多大品牌开发商进军各个城市，而这些开发商注册资金雄厚，在一般城市所开发的建设项目，几乎不会出现上面所说的那几种的资金问题，而且从房子的实际安全性来讲，也是比较有保障的，毕竟能在房地产业发展到如此的，也不会自己砸了招牌。

2、考察的开发商的其他的房地产项目

作为我们这样的购房者而言，既然无法及时的得知在建项目的可行性，那么只能关注一下同一个开发商的其他项目，如果这个开发商之前就在自己的城市有过工程，并且好评不断，实地考察过后的质量也很好，那么这次的工程也不会差到哪里去，反之，如果之前就出现过烂尾，或者其他问题，那么就需要斟酌一二了。

3、认准“五证”开发商

一个开发商的资历证件的齐不齐全，会直接影响到后续房子的建设，所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。这五证齐全的房子，购房初期就有保障，后续交房入住，办房屋产权证，自然也就很顺利，否则经历过的应该都懂，想要拿到自己的房子，比登天还难。

写在最后：

上述建议都不能避免百分之百，但是可以最大限度的避免烂尾楼，开发商投资有风险，我们买房就更应该擦亮眼。

1、作为当地政府，我觉得应该认真考证每一个开发商的资历，为民众着想，避免出现烂尾情况。

2、作为开发商，我觉得应该正确评估自己的资金实力，不要好高骛远，要一步一个脚印，万一遇到工程停滞，应该尽快寻找方法解决，而不是不负责任的“逃跑”。

3、作为购房者，我们应该认真考量，对比选择，在各方面都仔细考察之后，再交钱买房，不要被销售的花言巧语蒙蔽双眼，从而丧失了自己的主管判断，掉入了烂尾深渊。