投资房产，就目前来说，还是算普通老百姓一个比较靠谱的资产保值增值的方式。

多年以前，我曾经出售了一套房，当时也是看了朋友的操作方式，头脑一热买了9套小公寓出租，但是就目前来看，增值确实非常差，但是出租回报率还不错。

目前政策的调控，按照长期的眼光来看，房产应该算是最靠谱的。

我们普通人的投资渠道有哪些呢：“股票、基金、黄金、银行存单”

就股市来说，二八定律基本上是不变的真理。差不多只有那20%投资者能长期盈利，而80%投资者却常常赔钱。

所以投资股市，你认为你的信息来源和股票分析能做到这20%中去吗？

基金相对于股票来说，对于我们普通投资者来说，稍微靠谱一点，选好基金，长期持有定投，应该还是有一个不错的收益，但是鸡蛋可不能放在一个篮子里面，谁会把所有的资金都投入进去呢。

黄金我也买过一些实物黄金，但是我觉得作为增值的手段，黄金的收益似乎并不是太理想。

所以前几年，我当时卖了一套住房，手上拿了有100多万的现金，正在考虑做什么投资的时候，朋友建议我可以去看看离家不远的一处公寓。

成都并不是所有的公寓都值得投资，买公寓切记几点，总价不高，地段不错，不要指望公寓能增值多少钱

几年前我买的公寓，30多的平层13万左右一套，30多平的LOFT公寓22万左右一套。

当时收入的资金，买入了9套13万的公寓，其实当时还是头脑一热，听了售姐的介绍，说这里离机场不远，以后可以开一个经济型酒店，收益应该不错。

收房以后，我才发现周边的酒店太多太多了，我也没有精力去搞什么酒店，也不想低价包租给酒店。所以我一直自己出租，目前的行情一套公寓的月租金大概在1300-1400之间，一年的租金总收入大概在14万的样子。按照购房成本和装修成本，如果维持目前的租金不涨价的情况下，基本上10年就可以回本，如果租金还会增涨，那么回本的时间会更短。

但是目前的价格来说，我并不建议在买公寓出租了。

目前我买的这个公寓，我在网上查询过，清水大概20多万一套，公寓交易的费用不低，中介费，税费，装修费用等等加起来，差不多要30万了吧。按照这个租金来算，差不多要20年才能回本，虽然收益率算起来也比银行存单高，但是有大多轻松的方式能达到这个收益，何必去淘神费力的收房租呢。

投资公寓，一定要控制总价，看好地段，算算出租回报率，不然宁愿不买，因为公寓的增值实在是太慢了。

虽然我目前的这几套公寓看上去收益还不错，但是如果当年买成高新区的住房，这一百多万，应该已经变成400-500万的资产了，所以单从房产投资角度来说，公寓的增值比不上住房。

2018年的时候，当时楼市正是火热的时候，我已经没有购房资格，想着再去投资一套公寓，那个时候的人们就跟房子不要钱一样，无论什么房子，大家都在抢着买买买。

我去了高新区的某一个地方，以前姥姥不疼，爷爷不爱的公寓也是很多人买，销售也非常傲娇，感觉就是房子不愁卖，你爱买不买。

咨询之下，这个公寓单价1.6万多，不到40平的房子，总价要60多万，后期加上装修等各种配置，我预计应该有70万左右的投入吧，而且租金能租多少，还没有把握，因为这个公寓周边虽然上班人群多，但是拆迁房，安置房，老小区太多了，房租并不贵，所以我还是放弃了。

经过这么多年我和朋友买房的投资经验来看，公寓可以在有闲钱的情况下投资，如果是有购房资格，还是强烈建议不要买公寓，首选住宅，然后才是公寓。

购买公寓不要想着公寓能给你带来多少的增值，你就安心拿手里出租吧。

所以是以出租为主要目的，所以对公寓的选择，你可以参考一下以下几点我的心得：

1、交通方便，公交地铁等乘坐方便，最好是离地铁近。

2、周边商业繁华，最好是离办公区域不远（类似于成都高新区，天府一到五街的公寓），租房需求人群多，而且能给上价格。

3、周边有好的学校，有大量的陪读家长。这样的地方，租房需求大而且租房时间比较稳定，而且大多数素质不错。（这个学校周边的选择，选择最好是以好的小学初中（好的学校，有择校生比较多的）优先，大学次之，高中最后）

以上都是个人见解，难免有一叶障目的地方，有兴趣投资的朋友可以发表下自己的意见，大家沟通才能做最好的选择。

成都公寓有投资价值吗？

成都——中国西部龙头城市，世界标杆城市，这里集政治，经济、文化高度发达，连续10年被评为中国宜商，宜业、宜居城市。

如果说准备到成都投资买公寓，建议多到成都各个区域多走走看看，不是赵雷的《成都》都说了嘛，“到成都的街头走一走，走到玉林路的尽头”你会豁然开朗，原来成都拥有这样的魅力和底蕴。

独特魅力之1:冬无严寒，夏无酷暑。即使在最热的季节，最高温度从未超越38°，冬季平均气温10°。

独特魅力之2:环形状的交通路网，四通八达，轨道交通目前已从成都修建至简阳第二机场。

独特魅力之3:成都市目前已规划“一公里见园”，2025年城市绿化率超过60%。

独特魅力之4:成都市目前世界500强企业已超过300家，成都市就业率一直稳居西部之首，且人均年最低收入不低于3万。

基于成都市目前的发展，笔者一时之间难以列举全部之优势。重点强调一下最近5年成都市人口净流入均为正增长。

故投资成都公寓，可以在目前发展较好或规划较好的区域大胆地放心投资。

成都公寓有投资价值吗？

在成都投资公寓，还有投资的价值吗？

首先我们知道的。我们知道的是成都目前购买住宅需要资格，如果你没有资格的话，那么我们就只能投资公寓或者公寓了。

我想问这个问题的你肯定是没有资格购买成都的住宅的，所以才提问这个问题，那么成都的公寓是否值得投资呢，我觉得说还是有投资者可能的。

首先来说，投资公寓的成本要比住宅小得多，还有就是公寓可以出租的租金要比，住宅的房子高得多，所以从这2个方面来说公寓投资的优势，还是比较大的。

公寓的升值，可以涨多少呢，？我想说的是成都的公寓，也随着住宅的涨价而涨价，目前涨价也已经涨了2倍左右，所以说购买公寓好的位置还是比较快的。

所以我们在购买公寓的时候，购买的公寓的位置，是要比较好的位置，比如说成都金融城附近的公寓。

要比同小区的公寓涨价涨的快，这是很多人都清楚也知道的，因为住宅的话能满足人们落户和小孩读书这个功能所以说，这是公寓无法满足的所以说，住宅要比，公寓涨价涨得快，但是公寓涨价的速度也没有多卖，因为公寓的投资成本比住宅也想得多。

以上仅代表个人观点和个人看法如有什么问题请在下面讨论。

成都公寓有投资价值吗？

您好，很高兴为你分享！

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式，你所说的公寓”一般是指40年产权的“商住公寓”，大多是商水商电并且不通气。规划用途为办公。梯户比都会比较高，少的3梯10户，多的6梯30多户都有。

这种商业性质的房屋包括soho，loft，写字楼。还有一种特殊类的水电气三通类住宅公寓，就是和住宅户型一样，只是规划用途是办公，这类产品基本在成都的远郊会出现且是之前拿的地，因为现在规划不允许这样修建

下面来看看商业类产品的市场情况 我们来看看18年和今年上半年的销售数据对比。

(以上数据引用锐理数据，如有侵权，请告知我删除）

从统计数据显示，商业性质类产品，因为18年515限购升级后，市场火爆，销量增长，而到了今年市场疲软，出现价格和销量齐下滑的双面状态。这个是市场规律，需求不可能一直这么高，都有回归正常状态的时候。目前的市场供应库存在29.8月，也就是在没有供应的情况下，成都的商业类产品需要卖2年半才能销售完，更不要说市场还在供应，虽然这中间还包括写字楼，但是这也属于严重的库存积压状态。

我们都知道公寓不限购，去年515后，公寓市场交易量火爆，部分楼盘几天时间就能销售1000多套，这个是因为政策调控原因，导致一些没有购房资格的客户或者手上有些资金的客户恐慌性购买。而现在当客户回归理性还有购买力消耗的情况下，市场就疲软，可以判定后期公寓市场还要继续低迷。

下面说说公寓本身的产品特性。

在理想的情况下

公寓总价低，租金回报率稳定，比如一套公寓总价50万，首付25万，租金收益2000元/月左右，回报率4.8%，而市面上的公寓的回报率普遍在4-5%，而一套住宅总价在100万左右，回报率基本只有2-3%，所以公寓本身是靠稳定的租金收益作为回报，房屋本身价格增值很少。而住宅相反，租金回报率低，但是房屋本身增值幅度大。

不理想的情况:

目前市面上公寓类产品太多了，当大量公寓交房的时候，租金租不起价，还会出现空置状态租不出去。所以不要听售楼部的置业顾问说租金能达多少多少，而是自己参考附近房屋的租金水平分辨，他们报的租金水平，都是基于理想状态下，报高的价格。 租赁市场也是供需关系，成都去年落户的人员是28.6万，长住人口是在增加，但是根据我的了解，目前成都的租金价格，已经几年没有涨，且目前市面上还有很多房屋出租，也就是说目前市场是饱和状态，除非有大量的人口进入成都，增加租房需求才行。

后期

公寓类产品很多都是通水电，不通气，并且是商业收费标准，物管费价格普遍3-5元/平米，虽然面积小，可能你算下来价格不贵，但是对于租户，这些是算在他们头上，相当于这些成本会增加200-300元左右，对于租客来说也是他们会考虑的一个问题。

而对于后期要转手，设计到的税费:

契税:网签价的3%。

个税:网签价的1%。

增值税(公寓不管满没有满2年都有增值税):(网签价—上次合同价）差额的5.3%。

土地增值税:网签价的8%(如果有不动产发票可以抵扣)。

转移登记费550元

根据现在的二手房公寓市场来说，基本一套总价40万左右的房屋，如果全款，税费基本在3-4万的样子。如果贷款就更高了，并且很多银行不做办公性质的二手房贷款，因为贷款额度，贷款总金额的问题，只贷10年，虽然利率高些，但是总利息一单没有住宅20-30年总利息高，商业银行也是想多赚钱。

还有公寓公摊基本在30-45%左右，如果贷款按照10.8号之前的政策，利率上浮35%以上，贷款年限最高10年，这个也是成本。 所以目前市面上的二手房公寓不好销售，有的地方住宅12000-14000，公寓8000-9000都卖不掉，这个是目前公寓的现状。

当然市面上也有一些特殊类公寓，比如望江名门，兰博中心，新希望D10等高端公寓，这种情况不一样，和普通类公寓没有可比性。

所以个人建议买公寓最好不要买，如果真的要买，可以等价格回归一些，或者等有的楼盘搞特价。记住地段地段地段，地铁地铁地铁，配套成熟，毕竟你是要出租，你要以租房子的人角度去选。

甚至个人觉得，30万左右还不如买好的三圈层新房，后期更保险，更容易出手一些。 现在本来住宅市场都遇冷，更不要说商业。

投资需谨慎，且买且珍惜。

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