一些投资房产的人觉得，房子在出售的时候，只要比买入的价格高个几千块钱一平，就一定会赚钱了，其实这里面还有很多细账需要计算一下。

我去年投资购买了一套成都的房产，总价170万。我首付给了138万，贷款40万，25年还清，每月月供2500多。

这套房目前按照成都市的政策，三年后才能交易，五年后才能免增值税。

那目前的情况，5年的持有成本，我来计算一下：

物管费每个月200元，12X200=2400，一年2400元，5年12000元。

每个月贷款的利息成本：1900元，一年22800元，5年114000元.

138万的资金占用成本：按照买四大行的股票吃股息的收益算，平均按5.5的收益来算，一年75900,不计算复利的情况下，5年379500元。

装修由于购买的时候已经是装修好的，所以这块不算钱。

那么5年的持有成本一共是：12000+114000+379500=505500元

那么我购买时候的价格为170万，加上5年的持有成本，这套房如果5年后出售，我必须得卖220万左右，我才基本上保本。也就是五年时间，必须增值50万。

总结

也就是说，这套房如果5年后不增值30%以上，这基本上都是亏本的，这还是我总价170万的房子，贷款只有40万计算得出来的，如果贷款多，还需要增值更多才能保证不亏本。

投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？

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为了让粉丝更直观、简单明了的看清楚，我们暂且以投资200万总价的房产为例：

1、全款购买

昨天央妈刚宣布了降准，在美国加息的影响下，下一步我国加息的可能性也非常大。仅在目前各大银行售卖的理财产品，以200万全部购买年化收益率5.5%的理财计算，5年收益为200万*5.5%*5年=55万。

加上房产契税、维修基金、物业费等各项成本，5年大概10万元。

即投资房产5年后卖出265万，涨幅达到32.5%，才能算是不赔本。

2、按揭购买

既然是投资，我们就按照二套房计算，目前国内二套房房贷利率普遍上涨20~30%，假设按照贷款利率6.1%计算，30%首付即60万元。

60万资金成本：60万*5.5%*5年=16.5万

140万的利息成本：140万*6.1%*5年=42.7万

税费、维修基金、物业费等成本：10万元

即按揭买房5年后卖出（200+16.5+42.7+10）万元=269.2万元，即涨幅达到34.6%，才能算不赔本。

这还是在基准利率没有上调前的结果，按照博鳌亚洲论坛的调调，基准利率上调也是大概率事件，因此投资房产5年卖出至少要保证房价涨幅超过40%才有可能不赔钱。

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投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？

谢邀。简单明了，通俗易懂，答案是在现价基础上➕25.5%即保本，只算主要成本，算法如下：

举个例子，假设：投资的房产单价人民币2万元/平米，面积100平米，总价人民币200万元，按目前全国首套房5年以上长期贷款利率5.51%计算，首付三成，贷款人民币140万元，个人一次性支付资金人民币60万元，个人资金利率按余额宝（因额度所限，可参照余利宝）年化收益4%。

先算5年资金成本：60万元*4%*5=12万元；

再算5年利息成本（依照常用的等额本息还款方式）：还款利息为37.2万元，如下表：

再次算物业管理费，因为是一般是期房，所以算4年物业费。100平米*2.5元*12月*4年=1.2万元

最后算取得房产证费用（一手房，只算大项）：维修基金按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交纳+契税房屋总价的1.5%=100平米*120元+200万元*1.5%=4.2万元。备注：5年后出售的相关契税、中介等费用，按现在一般做法均是由买主承担！

所以四者合计，房产投资5年出手的成本为12万元+37.2万元+1.2万元+4.2万元=54.6万元。

最终如果要保本的话，房价要涨至：购买时总房价200万元+54.6万元=254.6万元。单价由2万元/平米涨至254.6万元/100平米=25460元/平米。

结论出来了，单价至少要卖到2.55万以上才基本保本！基本上要在现在购买价基础上乘以25.5%才能保本。

这只是一种基本算法，不同情况可据此推算。希望对你有帮助。如果你也喜欢房市话题，欢迎关注“专聊房君”共同交流！

投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？

这是一个有趣的问题，也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题，那么投资五年该涨多少才能出手呢？这个有分情况，看你这个房产是全额购买还是按揭购买，不同的情况下，需要的保本的幅度不一样。

全款买房

假设该房产价值100万元（具体的金额，大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算），你直接支出的成本即为100万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等（不过这个一般一两年后缴纳，因为我国的房子基本为期房），100万元的房子，这部分的金额大致在3万元左右。

如果没有选择买房，该这部分资金用于投资理财，我们以一年期4.5%的银行理财产品利率计算：

（1）初始的100万元：五年后本息合计：100*（1+4.5%）^5=124.62万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：124.62+3.42=128.04万元，对于初始购房房价100万元来说，此时的房价最少要上涨28%，你才可以实现基本保本，这还是没考虑交易的税费问题，否则最少需要30%的涨幅以上方可保本。

按揭买房

同样假设该房产价值100万元，首付款30万元，按揭70万元，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%（基准上浮10%）,等额本息；同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等3万元。

PS:以上数据可以根据你的实际金额，利率等套入计算。

这时候你支付的成本共分为三部分：一是首付款；二是月供金额；三是公维金及税费。

（1）首付款30万元：这是一次性支付的，五年后本息合计：30*（1+4.5%）^5=37.38万元

（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。

（3）月供：按揭70万元：根据上述假设条件，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%，等额本息，则月供金额为4772元，每个月支付4772元，并非说5年总共60期，直接4772*60计算成本的，因为这每个月的4772元是可以在投资的，每期固定的投资金额，跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算，月利率为0.375%（年利率/12），故而这部分金额5年后的本息合计：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16万元

也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：37.38+3.42+32.16万元=72.96万元。因为当时按揭贷款70万元，5年总共归还了本金约为11.24万元（直接通过贷款计算器计算得出），故而银行欠款尚余：70万-11.24=58.76万元。 那么这房子最少要卖到：72.96+58.76=131.72万元方可保本，即涨幅达到32%以上（比全款贵，主要系按揭贷款还有利息成本），若在考虑交易税费的问题，那么涨幅最低也得在35%左右。

总结

其实不管是多少金额，带入计算后，你会发现结果基本都相似（除非按揭的利率无限拔高），也就说投资房地产5年出手，正常来说没有上涨30%以上，基本就是亏损的。