2022年2月24日答

根据我自创的“楼市智慧大数据”监控

1、2021年徐州住宅均价14017元/㎡，较2020年增长6.9%

笔者提问时间大约在2018年初

2017年徐州住宅均价9100元/㎡，对比上涨4917元，涨幅54%

2018年徐州住宅均价10300元/㎡，对比上涨3717元，涨幅36%

这个是城市整体均价对比，如果放在单个楼盘或单套住宅，有的涨幅更大

近3年徐州住宅年均涨幅在7.3%

随着徐州土拍“双限”政策，预计未来2-3年徐州住宅年涨幅将低于7.3%

从徐州目前楼市核心指标来看

库存低位运行、土地供求平衡、成交有所下滑

预计2022年徐州住宅年涨幅在5%左右

2、徐州房价周期走势

目前徐州楼市在这轮回调中已逐步反弹

近3年徐州楼市整体呈快速上行趋势

仅回调2次

20年4季度（9月发布摇号购房政策）和21年下半年，其余时间均上行

这也是为什么徐州要执行双限+摇号购房

21年下半年这波市场回调中，徐州9-12月4个月房价周期负增长

但随后在21年1月房价走势中，环比增长0.8%，反弹势头还是比较猛

预计2022年徐州房价周期走势：稳步上行，涨幅放缓

以上供参考，若有疑问可找我咨询

徐州的房价会涨到什么价位？

2017年的徐州，荣誉接连不断，先是国务院明确徐州为淮海经济区中心城市，又被评为国家卫生城市。城市地位进一步提升。

徐州2017年经济总量GDP达到了6607亿元，全国排名第29位，这些都是助推徐州房价上长的重要因素。

虽然徐州整体地位提高了，但房价却排在连云港、盐城后面，徐州的房价上涨的潜力还是很大的。

现在徐州的土地拍卖价格在持续上涨，各个地块的土地位置和价格都不一样，所以价位也会不同。

2018年初，由于政策的放宽，徐州也取消了限购，再加上政府的一些人才招揽计划，市场购买力被重新激活，房地产行业整体向好的方向发展。

再加上政策的支持，这为徐州的房价上涨也提供了信心。所以徐州的房价想稳定下来，很难。

徐州的房价会涨到什么价位？

1、首先房价会涨到什么价位，就像我们自己的收入一样，我想问所有的读者朋友们，你们的收入如果增加了你还会住着破烂的房子，天天饿着肚子舍不得吃吗，这个楼市一样，你说会涨到什么价位，我想没有一个人能回答的出来，涨到什么样，可以简单的从以下几个方面来了解，我想从成本方面来解释下房价会不不会涨。

下面我举个栗子，比如徐州出让一宗土地出让面积132396.5㎡，容积率1.3，成交价173400万元，楼板价=173400/132396.5*1.3=10075元。所以你们看，地价越高，房价越高。

2、工程成本基本也占到总成本20-30%成本组成开发前期准备费用，主体建筑工程费，主体安装工程费，小区管网道路工程费，园林环境工程费，配套设施费，开发间接费用，一般像徐州可售单方成本在3000-3500左右，这是毛坯再加上装修的话假设精装成本1000元，这就4000-4500了，再加上pc，星级建设，太阳能，北方城市再加上供暖等成本估计在5000元±300-500元，也就是说可售成本在5300-5500元，每个公司控制成本不一样，因公司和城市级别不等。

3、营销费+管理费+财务费用增加可售大概1000元左右，不能项目不同城市有差异，但不大，这是几个重要成本组成。

4、除了这些因素，还有每个城市的GDP,人口，可支配收入，等因素有关，所以如果一个城市越发达，人民收入越高，房价就越高，所以要说房价涨到什么位置我想要从以上几个因素来看。