2022年2月28日答

西安未来2-3年房价周期：下行盘整

根据我自创“楼市智慧大数据”监控，我整理4点供参考

1、土地严重超供，未来1-2年市场供应加大

2016-2017年西安楼市快速上行

市场供不应求，18-19年供应土地量也不大，略超当前住宅需求量

但在20年西安大量卖地

21年住宅用地成交量也是大幅高于当年住宅需求量的

市场上行期，大量卖地是城市楼市大忌

将导致未来1-2年市场供应加大

市场若供大于求，将加剧楼盘间竞争，进而降价促销抢客户

如果市场需求下降，房价下降更严重

2、西安需求严重透支，对未来房价支撑减弱

近5年中，西安在2017年住宅成交达高峰，而后年成交量逐年下降

2021年住宅成交887万方，同比下降16%

3、当前库存健康，但去化周期走势逐步回升

当前西安住宅狭义库存去化周期12个月，处于安全警戒线

在第2点中，提到西安近5年房价持续上涨，加快市场需求快速释放，需求存在严重透支

预计未来几年，需求很难有较大提升，在市场供应加大，需求无法提升的情况下

未来西安库存将持续走高

4、西安房价周期上行超5年，21年12月转折下跌，步入下行周期

楼市有涨有跌

大涨大跌，小涨下跌

其他很多城市上行一年半左右，就出台政策打压

房价周期上行超5年，西安算唯一一个

长期上行，楼市指标恶化，将导致房价周期长期下行调整

预计未来2-3年，西安房价周期将处于下行调整期

综上，目前西安房价周期处于下行初期，后续仍将继续下行调整

不建议在当前买房，刚需或有非常满意的房源可根据自身当下需求决定

以上来自个人自创“楼市智慧大数据”监控大屏，供参考

西安房价未来会怎么样？

作为一个西安人，未来西安的房价也会同全国一二线城市一样下跌，只是缓慢下跌而已。

当然有人会说西安最近一段时间房价上涨了，要知道上涨只能是补涨，补涨的越多，下跌的就越多。这并非凭空想象的结论，跌是有其根本原因：

首先西安是内陆城市，虽然经济得到快速发展，但不能同成都比，更不能同北上广深比，毕竟经济基础才是房价上涨的助推器。

其次西安虽然引进了部分人口，但并不是因为西安自身的发展潜能吸引人口自动流入，这些流入的人口会成为房市去库存的主体，一时间购房能力还有待观察。

第三西安的人均收入在省会城市排名中等偏下，购买力不支持房价上涨。

第四疫情影响经济，这种影响力最终会在工作岗位、人的收入上表现出来，有心无力将成为常态。

房价高并不能说明经济好，实体制造业的高质量发展才是经济可持续发展的生命。西安是中国的西安，房价必然会受房住不炒国家政策的约束，不会是一支独涨涨翻天，有价无市跌回来。

西安房价未来会怎么样？

西安房价未来整体趋势——稳步上涨！

上图为西安市近期房价变化走势图，就西安均价来看，与全国房地产市场走势基本相同，从八月份开始出现转变，稳步上涨趋势转变为价格平稳趋势。但从全国各城市房价变化来看，大部分城市均在在9月份出现回调现象，但西安房价并不明显，可能存在滞后性。目前，西安市房地产市场热度还是比较强的！

从西安市各区房价变化来看，主城区范围内的房价大多趋于1万5至2万之间，一些中心区域及好的地段房价已突破2万，各新区房价也参差不齐，高新区房价接近2万，其他新区在1万上下徘徊，其他周边趋于房价也基本在8000——10000元之间。整体来看，西安市房价在省会城市中并不算低，可以算得上中高水平。

西安市是陕西省省会城市，陕西省总人口在3800万左右，由于陕西省的整体地貌性质，未来的西安市绝对是最为适合周边人口生活的最佳城市，通过这几年的城市扩张，西安市的整体面貌有了很大改善，也在吸引人才流入方面下了很大功夫，并出台的各种购房优惠政策和安置性住房建设，这些对于西安市的未来发展会起到很大作用，从而也对西安市的房价会有重要的支撑作用。

西安市未来房价走势会呈现整体向上，但决定因素还是取决于城市的未来发展走向和政策的引导方向。西安市毕竟是省会城市，在人口方面，近20年问题不大，房价应该不会出现大面积、大幅度的降价现象！