2021年12月24日答

会涨，预计2022年济南房价涨幅5%-6%左右（高于近3年年均涨幅3%）

地产人分析，有数据，有结论，供参考

用我自主研发的《楼市智慧大数据》，从4个方面解析：

1、大涨必有大跌，企稳必有行情

先看近5年济南房价走势

济南经历15、16年行情后，市场盘整差不多1年半左右

18年5月迎来一波行情，大幅上涨，上涨1年时间

大涨必有大跌，济南19年下半年--20年底，这次大跌下行1年半左右

在21年年初行情中，再次反弹

21年下半年全国下行行情中，济南9月开始触顶下跌

济南这次房价下跌多少？持续时间要多长？看济南楼市几个核心指标走势

2、土地未超供

济南近3年控制住宅土地出让，累计成交住宅建面略低于住宅成交量，未来1-2年市场大概率不会出现供大于求状态。

3、市场需求回升，房价小涨

近3年济南住宅年均成交710万方左右，近3年呈逐年回升走势；21年1-11月，济南累计成交911万方，同比增长31%，市场呈供不应求状态。

房价走势由21年涨幅平稳转为小幅上涨。21年1-11月济南住宅均价16593元/㎡，同比上涨6.2%。近3年年均涨幅3%。

4、低库存

截止11月，济南狭义库存去化周期约8个月左右，广义库存14个月左右。当前住宅库存整体处于低库存状态。

综上所述，济南当前库存低、土地未超供、市场需求回升，19年下半年至20年底，房价处于下跌盘整状态，21年房价有波短期反弹，受全国楼市环境影响，近期房价回落。

近3年房价整体年均涨幅均较低，目前楼市核心指标均健康，预计短期回调后，2022年济南房价仍将再次上涨，22年上半年回调逐步企稳，下半年房价回升，全年预计涨幅在5%-6%。

地产人说楼市，更多城市楼市分析、买房时机选择、购房问题，请关注我后续分享成果或找我咨询。

济南房价还会涨吗？

未来一段时间会出现有价无市状态 至于要持续多久 2018年难以反弹

2016年是济南房价关键节点，东部因为万达文旅以及山东大学的动迁，使东部房价翻倍增长，原来不足万元一平的房价，均突破两万元，陡然拉升不少

2017年下旬到现在，万达文旅以及山大的相继辟谣，让处于亢奋的开发商以及买房者，陡然明白，国家对于房价的严控已经到了断臂式处理了，高昂的房价已经把更多资金转入国外，如果不再控制 不稳定因素增加

房价因素一：地方要员上任三把斧 已经用尽，创城 CBD 山大/万达，假如创城是不可避免的，CBD则是这位领导带来的没创意的改革，打造CBD有何意义，一个在北京失败的项目，为何还能在其他地方大面积推广，为什么说在北京失败呢？当年北京像现在济南一样，面临这城市转型，很多国外机构迫切想在中国找到发财机会，需要落脚点 大望桥是不错选择 因为其在长安街东侧 离大使馆近 多种因素，成就CBD，在火了不到五六年 大的外企和机构又逃离 人多各种不方便，后来CBD成为各种国内小企业显身份的地方，济南美其名曰去四个城市取经，其实这是障眼法，没有那么多的企业作为支撑，CBD终究只是空中烟花，可以看看发展多年的高新开发区，那可是国家级的，地方要员的三把斧头斧都不能有智慧，城市没期待，房价如何增长

房价因素二：人员基数 作为济南吸引外地人来济南就业 吸引度不高，没有大的企业做支撑，很难吸引别人来，虽说济南有国家电力 山东大学等这些在国内有竞争实力的，其每年增长的员工不足以带动房价，而相对基数较大的普通老百姓在济南就业机会减少 房价高，更多逃离，2016年的疯涨会在这几年显现，人口难增长 谈房价增长很难，虽有租赁可落户，但就业机会不多 房价不增长一大因素

房价因素三：没有大的企业在济南落地，以杭州和济南为例 十年前济南的名片是泉水 杭州是西湖 十年后的今天济南还是泉水 而杭州则是阿里巴巴 虽说杭州情况特殊，但这是现实啊？城市发展需要企业 济南有吗？没有 谈何房子保值增值 地方要员除了拆拆拆 还做了什么

买房的不用担心 房价不会跌落 但市场需求不会强烈 增长空间有限 没买的别在意对比 别人当时有钱买，而你现在有钱买 把房子看成居住，毕竟大多数人的房子都是居住 卖了虽有那么多钱 但他住哪儿 还有政府和房地产炒房价是为了赚老百姓的钱 你老百姓跟着掺和 虽然今天赚了 但明天你的儿女会受罪 你也好不到哪里去

济南房价还会涨吗？

小编大状认为：济南房价继续上涨的可能性依然较大，尽管这么高的房价对济南持续发展并没有什么好处。下面，由大状带您了解下济南房价的情况。

一、济南房价怎么涨起来的

根据数据统计，济南房价从2015年的9500元/平米上涨到2018年的17000元/平米，房价几乎翻了一倍。对于省会城市而言，这个涨幅确实涨了不少，毕竟原先的基数并不算低。那么，济南房价是怎么涨起来的呢？大状认为，有下面几点原因：

1、在房地产去库存的情况下，全国房价普遍性上涨，济南自然也就水涨船高；

2、过去几年，济南大搞基建开发，又是CBD，又是地铁，给房价上涨提供了助力；

3、在买涨不买跌心理下，购房需求短时间放大，刺激了房价的上涨。

二、济南房价到底有多离谱

我们从房价收入比这个角度，来看看济南房价到底有多离谱：

1、历下区：2月份新房成交均价24647元/平，买一套100平的房子，总价2464700元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝29.1年可以买一套房子。

2、市中区：2月份新房成交均价20322元/平，买一套100平的房子，总价2032200元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝24年可以买一套房子。

3、历城区：2月份新房成交均价15948元/平，买一套100平的房子，总价1594800元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.8年可以买一套房子。

4、天桥区：2月份新房成交均价15822元/平，买一套100平的房子，总价1582200元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝18.7年可以买一套房子。

5、槐荫区：2月份新房成交均价15135元/平，买一套100平的房子，总价1513500元。按平均工资7056元/月计算，年薪84672元。那么，不吃不喝17.9年可以买一套房子。

这样的房价，您觉得有多离谱呢？

三、刚需族还买的起吗？

再回答下题主第二个问题，在房价上涨的情况下，刚需族还买得起吗？

情况一：有钱，买得起！

情况二：没钱，买不起！

如果是第二种情况居多的情况下，就很容易导致人口外流，直接到其他地方城市工作，或者说济南赚钱外地置业。无论怎样，对济南都不是一件好事。

希望济南好好管控房价，给全省做好榜样！

济南房价还会涨吗？

济南从目前的城市定位来说，本不该这么高的价位，毕竟成都、武汉这些新一线强市的房价也不过如此，从实力和人口基数来说，济南房价不该和这样的顶级省会并驾齐驱。但谁让济南背靠山东这个人口大省，而且老城区规模不大，在城区尚未大规模扩建之前，就因为全运会规划带起过一波行情，之后老城区价格又被新盘和学区房相继捧高，所以事实上，济南的楼市行情比全国绝大多数城市启动都要早。

我记得2010年时，经十东路的名士豪庭只有8000多，而甸柳的老破小就已经1万2，但是现在名士豪庭均价3万了，而甸柳才2.5万，通过简单的数据变换，就已经能够直观感受到济南楼市重心的转移，以及当初为什么老城区房价涨速惊人。

尽管济南目前不是省内人口吸引力最强的，但至少在中西部来说是无可动摇的第一外出务工目的地，房屋空置率低，库存比例低，新盘数量少，老旧房屋整改比例低，人口流入量持续攀升，这些都是推升房价的主要原因。不过现在随着价格不断增长，限购令的加码，房贷利率的提升，已经让市场热度从全部转向了局部，没房的只会越来越少，不会越来越多，而房子只会越盖越多，不会越盖越少，所以未来的市场必然会随着成交量的逐渐萎缩而降温，市场情绪也会渐渐的恢复冷静，届时的楼市会随着经济与物价的增长而增长，也就是健康的增长，而不是现在这样的非理性上涨。

济南房价还会涨吗？

济南的房价还会涨吗，住可以肯定的告诉你会涨，但是分地区地段。

就目前来看呢，现在的房子价格趋于平稳，甚至有点下降，总的来说趋于平稳没有怎么降，但也不会猛烈的上涨。

相比2018年那时候房子确实是降了，如果你是刚需的话，现在需要买房的话可以下手了，现在是最好的时机。

将来济南要建为国际二线大都市，如果济南成功地成功的入榜了，那么房价肯定会还有一个飞速的上涨。

就目前来说，济南的房价价格高的也就是高新区，历下区和市中区，大约均价在2万-3万之间，好的地段呢可能会有个4万左右。但是普通一般的在1万到2万之间。相对于落后的槐荫区，天桥区，历城区，房价呢就会稍微低一些，大约都在1万块钱到2万左右，甚至有的偏远的地方也不到1万块钱。

如果你现在手里也有钱，正好还是刚需需要房子，那么现在出手是最好的时机，如果将来济南建设的更加好了之后，通了地铁黄河北跨之后。那样的话房价会肯定会上涨，如果你那时候再买房子，可能会更买不起了。