年租金1万元，平均月租金833元，出租回报率为1万元/45万元*100%=2.22%，年回报率只有2.22%。每年收租一万元，房租不涨价的情况下，得45年回本，就算每年房租有递增，最起码也要30年以上吧。

这无疑是一个相当失败的投资！

买铺面，这也是一个相当考眼光的项目，现在说的投资地产的几大坑：

1、商铺、酒店式公寓

2、远郊的别墅

3、景区/养老房产

这其中就有商铺，虽然说有很多人买的商铺出租回报率也不错，但是还有很多的人买了商铺租不出去，空着几年的铺子大有人在。

2017年的时候，我买的小区交房，朋友跟着一起来看看，我等待收房的时候，朋友发现售楼部正在卖小区的底商。

这个小区周边一圈都是底商，根据售楼部的工作人员说，这里会打造一个小的步行街，周边的小区挺多的，最近的商业就是这里的，不远处还有学校，小学初中高中都会有，以后会很热闹，这里的商铺以后会很抢手的。

当时朋友就心动了，问我这里怎么样。其实按照当年的看法，这个地方还是有点偏僻，而且未来会发展如何，确实有很多不确定性。

我对他的建议是，最好不买，因为这个地方目前感觉不是很热闹，人气一般，我劝他说买铺面， 你不如去对面买套房，房子这边上班族多，出租应该不成问题，要是铺面买了租不出去，那可真不容易租出去了。

但是这里地处成都高新区，朋友对这里的发现还是很看好的，刚好他又赚了一大笔钱，还是决定买一个小铺面。

最后朋友买了一套步行街里的小铺面。

然而现实的情况是什么呢，铺面交房以后，周边的商业一直起不来。围着整个小区的铺面，基本上租出去的很少，小的步行街除了回家的人，基本没人往里面走。

这交房几年了，铺面一天没租出去，连问的人都很少，每个月还得给物管费。按理说周边的小区入住率还可以，房价也挺高的，消费力也好，但是这一圈的铺面，大多数都空着租不动。

然而当初我建议朋友买的房子，100万出头就可以买到，现在差不多可以卖300多万，租金3500-4000左右一个月。

现在这个铺面的情况就是什么呢，租不出去，卖也没人问，放了几年在哪里，不知道什么时候可以有收入。

我建议投资房产的家庭，如果抗风险能力不强，最好不要随便投资这几大坑，有时候一套铺面就能让你翻不了身。

花45万买一个28平方的门面房，年租金1万，合算吗？

相信大家看到这个问题后都在计算，这个单价1.6万/平米的门面房，月租才800虽然不亏，但一定不划算。大家都进入理解误区了，事实上不是这样的。

1、什么叫门面房？

门面房是临街底层房间的通称。由于临街，很多门面房都会用作商铺性质进行出租。换句话说，购买门面房相当于购买商铺。一个28平的临街商铺，虽然不知道位于什么地方，但从目前市场的行情来说，月租800的话要么就是一些偏僻的地方，要么是边远的小镇，从投资角度来说，都不是一个很好的投资行为。

2、门面房是要缴纳房产税的

这个知识很多人是没有想到的，作为商铺用于经营事业，是需要缴纳房产税的。自己经营的门面房缴纳房价70%的1.2%为房产税，对外出租的门市房需要缴纳租金收益的12%为房产税。由于这个问题是对外出租，所以年租金1万就需要缴纳1200元的房产税。换句话说，年租金1万元最后到你手上只有8800元，换算成月租只能收取730元。

3、年化收益率有多高

这个商铺的投资回报率(ROI)=年利润或年均利润/投资总额×100%，即0.88/45*100%=1.95%，这个数值到底是属于什么级别的理财呢？1.95%事实上与一般银行一年期定期利率是相同的，也就是说用45万购买了这个商铺以1万元一年的租金出租，与把45万元每年放到银行收取一年期定期存款所得的收益是相同的。这个收益甚至比余额宝、零钱通还要低。此外随着商铺的老化，在未来商铺租金可能会比现在还要低，从性价比上看，尽管看上去有实际收益，但连余额宝、零钱通这种宝宝类的理财都跑不过，属于名义上赚钱，实际上亏本的生意。

综上所述：花45万买一个28平方的门面房年租金1万是一门名赚实亏的生意，我情愿把钱放在余额宝甚至是5年期定期存款也不会拿来进行这样的投资。

花45万买一个28平方的门面房，年租金1万，合算吗？

简单的做一个权益的计算就能得出结论了，45万的资金买了一套28平方的门面，每年的租金只有1万，那么也就是说你每年的租金回报率仅为2.2%。我的建议是，坚决不要碰，这样的铺子一点投资价值都没有，而且根据你所说的情况来看，更像是一个二手铺子，实际到手的金额可能远远大于45万，那么收益率就更低了！！

我自己有两套铺子，一套在上海，一套在苏州昆山，而我身边的朋友，亲戚也都有参与铺子的投资，所以我们归纳出来的结论就是，如果没有7%以上租金回报率的铺子根本就没有投资的必要！试想一下，目前的定存都有3%-5%，较低风险的信托也能达到6.4%左右，你的铺子连这些都跑不赢，何谈价值？？

铺子就是一个看租金回报率的投资，如果租金回报率不行，那么也就是说明地段不行，铺子的质量不行，那投资的价值就非常低了！我对于铺子投资考虑只有地段和回报率，其他的全部是辅助！所以我投资铺子的6大条件就是：

1.回报率必须大于7%！

2.必须是优质地段，一线二线的中心，人口密集度高！

3.必须可以重餐饮，这将直接决定了你的出租率！

4.必须是一楼沿街！

5.不要包租形式的，要可自营的！因为包租的猫腻太多！

6.离自己近的，方便谈合同和来回跑处理事情！

道理千万条，耐心第一条⭐点赞关注我⭐带你了解更多财经和投资背后的真正逻辑。一家之言，欢迎批评指正。

花45万买一个28平方的门面房，年租金1万，合算吗？

45万的门面房，一年租金才1万块钱，肯定是不划算的。

最简单粗暴的衡量方式就是计算年化收益率和租金回收年限。

你一年的租金是1万块钱，门面房总价45万，那年化收益相当于1/45=2.22%，想要收回45万的成本你需要花45年，这个已经远远超过了正常投资商铺的回收年限。

正常来说一个商铺能够回收成本，一般是在8年到15年之间，如果超过15年就不要去投资，你目前一个商铺是45万，要45年才能回收成本，这么长的期限，资金的使用率太低，而且未来期限太长，存在的不确定性因素太多，所以不建议你购买。

其次你要看资金的潜在机会收益。

你花45万去买一个门面房，那你就会失去其他投资机会，其他投资会最保险的就是银行存款。目前45万拿去拿去银行存款，可以买一些银行大额存单，而一些银行大额存单3年期年化利率可以达到4.18%，相当于45万一年的收益就是18810元，如果按复利计算，45年之后连本带息总共是265万左右，这个收益率要远远超过你投资商铺带来的收益。

如果你能够承受较大的风险去购买一些收益较高的理财产品，假如年化收益达到6%，那45年之后，你45万连本带息将达到584万，相当于45万增值13倍左右，这个收益要远远超过投资商铺带来的收益。

最后投资商铺不是简单的把钱投进去那么简单，而是要综合考虑各种因素。

投资商铺最近几年比较火，很多楼盘在开发的时候都会附带商铺开发，但是大家在投资商铺的时候不要随便头脑，一热就投资，而是要综合考虑各种因素。

第1个因素就是租金回报率的问题。

正常情况下8年到15年之间能够收回本金才考虑投资，如果超过15年那就不要考虑。此外租金的年回报率至少要达到6%以上才比较保险，要不然潜在的投资机会就会超过投资商铺产生的收益。

第2个因素要看商铺的具体情况。

商铺投资重点要看位置以及户型，如果在那些人流比较大的位置，那可以考虑投资。另外商铺的户型，比如深度，宽度，高度等都是重点考虑的对象，因为这些因素都涉及到你能够租多少价格。

第3个因素就是总体经济形式。

前几年有很多朋友都投资商铺，但最近几年都亏损了，特别是那些小面积，而且在位置比较偏的地方基本上都是亏损，因为目前在电商的冲击之下，很多商铺都很难存活下去，所以很现在很多店铺都是关门的，特别是那些小商铺更容易关门，所以目前小于50平米的商铺一般风险都比较大。

当然那些面积比较大的商铺，超过50平米的还是有一定的投资空间的，特别是随着新零售的崛起，未来很多大型机构的的介入会对那些大面积的商铺有需求，在那些人流和地段比较好的地方，大面积商铺反而会有一些增值空间。

花45万买一个28平方的门面房，年租金1万，合算吗？

45万的门面年租金收入只有1万元，平均每个月租金800多元，回报率太低，这种门面房不值得购买，理由如下:

第一大理由:门面回报率太低

假如投资45万元购买一间门面房，年租金收入只有区区1万元，平均月租金833元;按照这种租金回报率为1万元/45万元*100%=2.22%，年回报率只有2.22%，想要回报需要45年时间才能收回成本，显然这样的投资是非常失败的。投资门面房年回报率低于6%的我个人觉得没有什么投资价值，这就是我觉得这门面房不值得购买的原因之一。

第二大理由:45万做银行定期存款回报率还高

假如把你这45万元存在银行定期存款，或者银行大额存单，选择一家民营银行或农商银行，五年期的一般都是可以给到5.2%~5.8%之间;假如你这45万元存银行五年期年利率为5.5%，每年有利息收入为45万元*5.5%*1年=2.475万元，完全比门面租金年收入1万元高出一倍多，所以宁愿把45万资金拿去理财也比买门面房好，把钱拿去几百回报率更加高。

第三大理由:门面房租金太低，升值空间太小

从你目前月租金约833元可以猜测，这家门面房所处的地段不是很好，门面所处位置非常重要，位置能决定门面的价值和升值空间。如果你这家门面除外中心地段出租几千元一个月是可以的，有些中心街门面就10多个方月租金都会过万元;从这个对比可以说明你这门面肯定太偏没有什么升值价值，既然没有升值价值就更加没有投资价值。

以上三大理由就是我个人觉得投资45万元，回报率只有2.22%的门面没有必要投资，所以这种门面房没有必要购买，宁愿选择把45万元存银行五年定期存款回报率还高。

也许有些读者看到我的观点后，反对我个人的看法，觉得这种门面房值得购买，因为把45万变成固定资产，这样能避免货币贬值带来的影响;再有就是门面还有升值的空间，一旦升值了门面房售价也会提高，租金也会提高。

总之每个问题都有两面性，萝卜青菜各有所爱，以上观点有人反对有人赞同。至于你最后是不是值得花45万购买这家门面，自己做主，祝你投资愉快。

看完点赞，腰缠万贯，感谢阅读与关注。