作为地产人，我用<楼市智慧大数据>分享大连房价走势，有数据、有观点，供参看，尤其是买房人，如果觉得有用，记得动动小指--点点赞

1、大连近几年房价持续上涨，21年涨幅放缓

20年快速上涨，21年涨幅平稳，21年1-10月房价16749元/㎡，同比上涨6.6%

2、大连近几年成交量有一定下滑

市场容量平均每年600万方左右，21年1-10月成交446万方，同比上涨17%

3、土地市场供地紧缺

由于受地理条件限制，城市供地主要集中在外围新区，近3年土地超供比0.77，土地紧缺，将导致未来1年住宅供应也紧张

4、库存健康

截止10月底，住宅预售库存4个月左右

综合，城市目前房地产核心指标均健康，预警等级：绿

大连本地人怎么看待大连的房价？

据各方数据显示，大连当前房价均价在1.1万的水平，从这个数据来看，对比同类城市几乎可以说没有泡沫。

从经济、政策、地理、环境几个纬度来看大连，我们看不出，为什么优势这么明显的大连，房价却如此低迷？

看经济：2016年全国GDP排名17，人均第6；

看政策：中国五个计划单列市之一，自贸区试点也有大连，达沃斯常驻城市引进外资非常便捷；

看地理：北方最大的不冻港港口，东北地区的金融中心，贸易中心、时尚中心、旅游中心。可以说东北的大连就是中国的香港。

看环境：一面环山三面环海，冬无严寒，夏无酷暑，老天真是对大连给予了无限的厚爱。

然而，就是这样一个城市：

房价5年横盘，上下波动不超过5%。

2016年全年，全国房价剧烈波动，他依旧稳如泰山。

2017年上半年，近邻沈阳房价高开高走，屡创新高，他还是波澜不惊，是政策得力？还是另有隐情？

今天，我们就从历史、地理、供需结构方面，带你拨开大连房价的迷雾。

1、土地疯狂出让库存高企

房价低迷的首要因素是由于库存过高。

在2010年左右，大连的房价已经达到万元均价，比较好的区域比如星海，直奔2万，基本上是省会沈阳房价的二倍，别说东北，除了北上广深四个一线城市，谁能有如此气概？所以，吃到甜头的大连市政府开始加大土地供应。

前几年政府疯狂的土地出让动作，2010年居然突破了1300亿元，而那年的土地出让面积更是位居全国第一。

可是，当时大连中、西、沙、甘主城区人口加上流动人口也不到400万人。

地多人少，直接导致的就是房地产供应多而需求少。

这就可以理解为何大连房价从2011年一直到2016年一直处于低位了。好在大连经济基本面尚好，土地供应也越来越少，房价只是在做俯卧撑，且波动较小，没有引起房价下跌浪潮，更没有引起抛售狂潮，直到今年存货变少，中西沙存货见底，整个市场形势变去库存为抢库存。

可以看出，整个大连比整个中国房地产市场整整早了5年，房地产疯狂如此，市场横盘如此，去库存如此，抢库存如此。

2、无法解套“大大连大计”

房价低迷的第二个因素是建设“大大连”。

这个“大大连”可不仅仅是城区的“西扩北进”。

2010年在某领导的推动下，规划将大连所有市直的政府单位全部搬迁到普湾新区，这个新区距离大连市30公里。于是消息灵通的本地人疯狂的跑去普湾买房子占地了，房价也接近市区了。但是区域开发因为政府换届暂时搁置。

虽然这个新区是国家级新区，虽然这个新区更靠近金州新机场，虽然这个新区也计划有各种设施配套。但是扛不住距离太远呀。且不说老百姓办个事跋山涉水，就是公务人员上班也必须“一路向北”。

新区隔着甘井子，甘井子还是一片荒地，杠铃型新区想要变成熟，太难。新区的炒房者都成了接盘侠，至今没有解套。

3、房市刚需说了算

大连房价低迷的第三个因素是主要刚需群体类型化。

大连是一个环海多山的城市，从十九世纪末开始发展，经过日俄两国多年经营发展，中山、西岗、沙河口可用区域已经不多。现在核心城区可利用面积小，被山分割成一块块狭小的区域。

上世纪九十年代之后，大连经济突飞猛进，城市的产业发展需要向外扩张。产业的建设过程中，大连形成了两个区域，一个以软件为主的高新区软件园。一个是以制造业为依托的华南区域。

大连的软件行业是整个东北的制高点，而高新区就是大连软件行业的大本营，主要的日韩东北IT行业都在大连设有分支机构和研发中心，并且大连软件行业拥有大连理工、大连海事等高等教育资源支持。现高新区软件园拥有超过20万的软件行业从业人员，并且现该行业每年有1~2万的人才流入。

受地理的影响，高新区还是离市中心较远。而距离较近的主城区却是大连房价最高的星海版块，因此该部分刚需大部分选择就近定居，很难给市中心房价提供强有力支持。

另一个大量的群体来自制造业，他们的区域中心就是华南版块。此区域地理开阔，大量新盘在此开发。开通地铁地铁后，已经成为大连主城和金州区的重要过度中转站。那些在开发区、大连自贸区上班的刚需们也更愿意选择在交通便利又价格适中的华南定居而不是遥远又昂贵的市内。

大连市是东北人的大连，但是当整个东北都缺乏创新，经济放缓时，作为龙头的大连，自然受到拖累和牵连，贸易和金融发展较差，甚至出现倒退。城市人口增长缓慢，收入也增长缓慢。

刚需多少决定了市场的繁荣程度，刚需的收入决定了房价的增长快慢，城市经济的繁荣程度决定了房市走向，比如拥有绝佳环境的东港版块，虽然坐落在高端商务区，没有改善捧场，房价只好平民化，品质只能刚需化。

4、近期的大连房事

在全国掀起限购狂潮的时候，大连却在默默的开展去库存工作。

放开了二套房的首付额度；年轻人购房给予补贴；2年交易免税；贷款还完算首套；公积金不看商贷；商贷不看公积金等一系列促销政策。

过去的三个月，以高新区为代表的房价迅速起飞。甚至有的楼盘在一个月的时间完成了1.25万/平—1.6万/平的跳跃。华南区域、东港区域也出现了2千左右的涨幅。曾经长期的一手房二手房价格倒挂现象要结束了。因为市内很难找到合适的新盘。

从交易情况也可以看出，从2017年1月开始，商品房销量开始大幅度低于二手房销量。合适的、能看的上眼的房子没有多少库存了。剩余大量库存位于偏远的郊区，特别是金州和旅顺区域。

目前大连的房事，笔者认为泡沫仍然很小。涨价的区域现在突出于高新区、华南、东港。这些很多都是地铁通车带来的红利，也是典型的刚性需求者，炒房者还没大量出现，外地炒房客还没有蜂拥而至。因为那些一线的成熟位置和海景豪宅们价格仍然在2万出头没什么变化。

今后大连会怎样？

1）、大连房价会是一个慢牛行情，不要希望出现跳涨，东北经济没有根本性扭转，跳涨的基础就不存在。

2）、但是涨价是必然的，想当年沈阳房价只有大连一半，现在沈阳已经完全赶上大连。但是沈阳居住体验如何，大连居住体验如何，去过两个城市的人都明白，所以大连房价一定会涨，这叫做“城市比价效应”。

3）、对于市中心，中西沙的项目没有问题，甘南和甘西、高新区没有问题，但是别碰更加远郊的项目，因为距离就是风险，距离就是成本，对于全国所有的城市都是如此。

4）、大连是个美丽的城市，“每一个东北处级以上领导都在大连有套房子”话虽绝对，但是对于大连更应该重视这个城市的居住功能。

大连本地人怎么看待大连的房价？

观点:大连的房价下跌无论是对*有房大连人还是*无房大连人都是坏事。

举一个例子，两个老太太，在2006年，一个在上海静安区买100平的房，一个在大连中山区买100平的房。10多年过去了，两个老太太什么都不用干，上海的老太太比大连的老太太多出800万来。

这个故事是真实的，也是告诉你所谓的房价你要放在这个国家里来讨论，你们用的都是同样的货币，这才是正道，不然就是一叶障目。

上面的事例，讲的就是资产稀释。无论你在大连有没有房子，别的城市的房价上涨都带来了对你资产的稀释，因为你们用的都是同样的货币。

本着对自己努力奋斗的汗水有一个良好的保障，作为一个大连人无论有没有房都应该知道资产稀释对你意味着什么。

另外，一个城市的房价已经是一个城市的股票，试问买涨不买跌已经是人类的共性，你能去买一个往下跌的股票？而房子又具有其稀缺性，毕竟它含有土地的性质。上涨更能证明一个城市的价值，城市里居民的奋斗价值。

好了，以下说说拿工资和物价以及人口流动说事儿的大连房空。这种事情你还是要放在全国来看，毕竟谁也不是预言者，有对比才最清晰，请看下图

上图是在大连天健论坛手机截图的相片，如果有兴趣的可以去看原图，大致的意思包含着房价透支程度，房价与个人收入比，还有土地财政占财政收入比。自己分析分析吧，客观一点儿的都能看明白，到底大连的房价健康程度如何。

ps不希望大连房价涨的太快，毕竟这样的房价成绩得来不易，可以说大连人在房价上是幸福的，年轻人有奋斗的激情。

但是不涨不行，因为我们，无论是老大连人，还是新大连人不应允许让别的城市资产泡沫冲击我们的资产，我们的幸福生活。

以上言论，可能找骂，而且也被之前的问题删过了，毕竟违背了一些人的愿望。看到了，点个赞，毕竟可能一会儿我的论点就没影了。

大连本地人怎么看待大连的房价？

作为一个非常普通的大连土著，家里没有公务人员，没有国企人员，没有生意大老板，自始至终都是买不起的，还好作为土著中选了经济适用房，要不真没机会住新房。现在房价就是虚高特别是个别地区的价格完全出离了它本身的价值，体育新城和华润二十四城还有天泉小镇价格都赶上中山西岗沙河口了，真心觉得不值

大连本地人怎么看待大连的房价？

大连的房价要是和青岛 厦门比是便宜的。同样是海滨城市，青岛的海边房4万一平，厦门岛内的普通民宅4--5万一平。这个就怕对比，大连的房价从08年下跌后一直就死气沉沉，没有上升，看全国其它城市房价如火如荼的涨。青岛的黄岛开发区从一开始的2千多一平米，现在快2万一平米了，反观大连，别说开发区了，就连星海广场的海景房都没涨多少。让人失望的城市